房地产合作开发合同转性认定的判断标准
兼评《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四、二十四、二十五、二十六和二十七条

曹文衔 宋仲春


前言
鉴于我国的土地所有权属于国家所有，国有土地所有权不可以转让，为了实现对国有土地的合法利用和市场流转，我国设立了独特的国有土地所有权和国有土地使用权相分离的土地制度。土地使用权人所享用的用益物权在不违反法律、法规的情况下，可以通过不同的方式在不同的民事主体之间流转，从而实现土地资源的市场配置。土地使用权人可以用土地作为出资与他人合作开发房地产，实现土地要素与资金要素的结合，从而在最大程度上实现国有土地使用权的用益物权，这是合作开发房地产的法律基础。然而，在房地产开发实务中经常出现名为合作开发房地产而实为土地使用权转让、名为合作开发实为房屋买卖、名为合作开发实为借款、名为合作开发实为房屋租赁的情况。为了正确处理以上问题，2005年8月1日开始施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《司法解释》）以四个条文对上述四种情况作了界定，这也是本文要讨论的房地产合作开发中的转性合同，本文主要讨论上述四种转性合同认定的判断标准。
一、合作开发房地产合同的概念及特征
1.合作开发房地产合同的概念及特征
要确定当事人之间订立的名为合作开发房地产合同是否名实相符，首先就要对什么是合作开发房地产合同的概念作出界定，进而分析合作开发房地产合同的特征，从而来判定那些合同属于合作开发房地产合同，那些合同应该转性合同，并应按照转性后的合同关系来处理。
《司法解释》第十四条对合作开发房地产合同作出明确界定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”因此，合作开发房地产合同应该具备以下特征：第一，当事人以土地使用权、资金等作为共同出资；第二，当事人双方共享利润；第三，当事人共担风险，第四，当事人是以开发房地产为合同的基本内容。需要注意的是《司法解释》不再把共同经营作为合作开发房地产合同的必要条件。我们认为，实践中对于名为合作开发房地产合同的上述四项特征中争议较多也最难以把握的是特征一（当事人以土地使用权、资金等作为共同出资）和特征三（当事人共担风险）。下文将对上述特征一、三作进一步分析。为了叙述的简便，本文仅讨论合作方为两方的情形，三方或更多方的合作开发与合作方为两方的情形并无本质差异。
2.关于特征一：当事人以土地使用权、资金等作为共同出资
上述特征一般包括以下几种情形：
（1）当事人一方以土地使用权作为唯一出资，另一方则以资金作为唯一出资；
（2）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方则以部分资金作为唯一出资；
（3）当事人一方以土地使用权和资金作为出资，另一方则以部分土地使用权作为唯一出资；
（4）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以土地使用权和部分资金作为出资。
（5）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以非资金形态的实物（如建筑材料）或劳务作为出资。
其中以第（1）、（2）种情形最为常见，第（3）、（4）种情形偶见于相邻地块的土地使用权人作为合作当事人的情形；第（5）种情形偶见于工程项目的材料供应商、施工承包商与房地产开发企业作为合作当事人的情形，特别是在开发企业拖欠工程款、材料款的情况下。
3. 关于特征三：当事人双方共担风险
本文认为，上述特征应理解为：当事人对于合作开发房地产合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果应当共同分担。这里，共担的风险应主要指合作双方预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险，而一般不包括由于一方过错导致的利益风险。除非非过错方同意分担，否则后者应由过错方承担。
何谓共同分担风险？
首先，在确定提供土地使用权的一方当事人是否承担经营风险时，应该注意，不能仅仅把合同是否具有明确的不承担经营风险的约定作为判断标准，而应该以合同双方当事人之间的权利义务的实质内容作为判断标准。即，只要合同的实质内容表现为提供土地使用权的一方获取固定利益，而不承担经营风险，尽管合同中没有明确约定提供土地使用权的不承担经营风险，也应该认定提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险。
其次，这里所说的风险是经营风险，不属于其它风险。例如案例一，某合同中约定，甲提供土地使用权，乙进行投资，甲乙双方合作进行开发房地产，甲承担土地使用权证办理带来的风险，乙承担出资带来的风险及合作开发过程中的其它风险，甲获得房屋建成后的一半房屋面积或者按照当时的市场价格该部分房屋所对应的房价款作为收益。在这个合同中虽然没有明确约定甲方不承担经营风险，相反还约定了甲方应该承担办理土地使用权证带来的风险。但是从该合同中甲、乙双方的权利义务的实质内容来看，甲实质上不承担经营风险，只收取固定利益。因为,第一，办理产权证是甲方提供土地使用权的一个附随义务，是甲方履行合同必须履行的义务，是甲方的固有义务，不属于经营风险的范畴。第二，如房屋建成，甲将分得一半房屋面积；如房屋不能建成，甲也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款。也就是说，无论房屋是否建成甲均能获得相当于一半房屋面积的收益。因此，本文认为，案例一的合同应该按照名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同来处理。
再次，共同分担风险应理解为风险的分担比例应当与各方当事人就合作开发目标顺利实现时所约定分享的利益比例大致相当，至少不应严重失衡。否则应视为非实质性的共担风险。比如案例二，合同约定，合作开发项目完成的，提供土地使用权的一方取得建成房屋（不论实际建成房屋面积是否增减）的一半，合作开发项目最终不能完成的，提供土地使用权的一方除无偿收回土地使用权外，既不承担合作开发活动中的其他损失，也不要求相对方给予经济补偿。再比如案例三，合同约定，合作开发项目完成的，甲作为提供土地使用权的一方取得建成房屋的一半，合作开发项目最终不能完成的，甲也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款的80%，其余20%作为甲对合作开发项目最终不能完成的风险承担。在上述案例二中，由于土地本身一般不易灭失，对于甲而言，如果合作开发房地产合同不能履行，其承担的风险几乎为零，或者仅仅丧失一定期间可能的土地收益，而对于提供资金的一方，乙将实际上承担开发失败的几乎所有经济损失。而在上述案例三中，对于甲而言，如果合作开发房地产合同不能履行，不仅其承担的风险为零，而且可以继续获得约定的利益，只是该利益比项目成功时有所减少。可以说，案例二中甲最大的合作开发风险是无利可图，但不会亏本，即不赚不赔；而案例三中甲最大的合作开发风险是少赚不赔。因此显而易见，该两案中甲分担风险的比例与其就合作开发目标顺利实现时所约定分享的利益比例相比已经严重失衡。有人认为，只要双方约定共担风险，就应认定为合作开发合同，风险的分担比例应当完全取决于当事人的自由约定，法律不应无端干预。本文认为，如果法律对于当事人风险的分担比例完全不加干预，将给当事人规避《司法解释》第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条关于转性合同的规定留下巨大的空间。比如，当事人可能约定利益分配时一方享有固定利益，而风险分担时，该方承担1%。


二、合作开发房地产过程中四种转性合同
1.《司法解释》确定转性合同的法理基础
《司法解释》分别在第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条规定了四种转性合同。《司法解释》作出这四条解释的法理基础均为意思表示理论，即通过揭示合作开发房地产当事人之间的真实意思表示来判定当事人之间所订立的合同的法律性质，而不以当事人之间所订立的合同的名称或外部表现形式来判断合同的法律性质。
2.四种转性合同认定的判断标准
（1）名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同的认定
① 认定标准
《司法解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”从该条规定可以得出名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同的本质特征是，提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险，只收取固定收益。此时，提供土地使用权的一方所收取的固定利益已经成为“投入”的土地使用权的对价，这与土地使用权转让法律关系在权利义务的本质上并无二致。 也就是说，提供土地使用权的一方当事人所收取的固定利益，可以看作是其转让土地使用权的所获得的对价，合同相对方通过支付“固定利益”（土地使用权）的对价而获得了土地使用权。投入土地使用权的一方作为土地使用权的转让方，支付固定利益的一方作为土地使用权的受让方。此时，当事人之间的约定名为合作开发房地产而实为土地使用权的转让。因此，此类合同的认定的判断标准是，提供土地使用权的一方当事人是否承担合作开发房地产的经营风险，如果提供土地使用权的一方当事人承担合作开发房地产的经营风险，那么这类合同就属于合作开发房地产合同。如果提供土地使用权的一方当事人不承担合作开发房地产的经营风险，而只是约定收取固定利益，那么这类合同就属于名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同。
② 认定中应该注意的问题
实践中，如果由于当事人签订合同时的不够严谨，在合作开发房地产合同中仅约定提供土地使用权的一方的固定利益分配，未约定风险分担的，这样的约定是否可以视为提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益呢？本文认为，这种情况下不宜一概认定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益，而应该以合同双方当事人之间的权利义务的实质内容作为判断标准。即，只要合同的实质内容表现为提供土地使用权的一方获取固定利益，而不承担经营风险，尽管合同中没有明确约定提供土地使用权的不承担经营风险，也应该认定提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险。
如果在这种情况下，相对方仍应对固守“保底利益”的当事人承担价值固定只不过变换给付物种类的义务，那么合作风险实际上还是并未“共同承担”。
第二，固定利益的含义。《司法解释》第二十四条是指的固定利益，是指无论在合作开发房地产中出现什么样的经营风险，提供土地使用权的一方都要求按照合同约定取得一定的、不变的利益。因此固定利益应该具有以下特征：A.是可以确定的、不变的利益。即，不论合同能否实际履行，合同履行的程度如何，该利益是可以确定的，并且经确定后是不发生变化的。例如，土地价款的35％，总投资的25％这样的约定。B.可以表现为货币，但不以货币为限。在通常情况下固定利益表现为货币，但并不以货币为限。可以是固定数量的货币，也可以固定数量的房屋，还可以是固定数量的货币和固定房屋的混合，甚至可以是以租赁或其他方式使用房屋。
本文进一步认为，《司法解释》第二十四条中的“固定利益”一词不够确切。在上文列举的案例三中甲最大的合作开发风险是少赚不赔，但严格说来，甲的利益不是固定的，项目开发的成败将影响甲获得的利益大小。按照现行《司法解释》第二十四条中的“固定利益”要求，案例三中的合同将不能认定转性为土地使用权转让合同。而事实上这类合同的本质仍然是提供土地使用权一方不承担经营风险的土地使用权转让合同，只不过对土地使用权转让的对价按照不同的项目开发结果做了分别约定。因此，本文认为，如将《司法解释》第二十四条中的“固定利益”改为“保底利益”，可以堵塞案例三中合同不能转性认定的漏洞，因为在案例三中，甲的“保底利益”是约定的项目失败情形下的利益。
（2）名为合作开发房地产而实为房屋买卖的合同的认定
① 认定标准
《司法解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”如果合作开发房地产合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量的房屋，则表明当事人的真实意思在于以所“投入”的资金作为获取固定数量房屋的对价。 也就是说，提供资金的一方，通过投入资金获取了固定数量的房屋，合同的相对方通过出卖固定数量的房屋获取了一定的资金，这符合房屋买卖合同的特征。投入资金的一方成为房屋买卖合同的买受人，合同相对方成为房屋的出卖人。此时，当事人的约定的名为合作开发房地产实为房屋买卖。因此，此类合同认定的判断标准是提供资金的当事人是否承担经营风险，如果提供资金的当事人承担经营风险，那么这类合同就属于合作开发房地产合同。如果提供资金的当事人不承担经营风险，只获取固定数量的房屋，那么这类合同属于名为合作开发房地产合同实为房屋买卖合同。
② 认定中应该注意的问题
分配固定数量的房屋的理解。首先，《司法解释》第二十五条所指的分配固定数量的房屋，是指提供资金一方当事人获取固定数量房屋的所有权，而不是使用权。其次，固定数量的房屋，应该和本文在前面对“固定利益”所作分析一样，该固定数量房屋的数量应该是可以确定的，并且经确定后不变的。例如合同中约定，提供资金的一方分配5000m2的房屋，该约定就是确定的，不论房屋是否能实际建成，合同约定的固定数量房屋都是确定的，并且是不变的。至于，该房屋最终能否建成或者提供资金的一方能否实际分到5000m2的房屋则属于合同履行的范畴。
（3）名为合作开发房地产实为借款合同的认定
① 认定标准
《司法解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定货币的，应当认定为借款合同。”如果合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额的货币，则表明提供资金的一方通过投入资金，获取了固定数额货币的回报，相当于提供资金的一方通过出借资金获取了利益，合同相对方通过借款进行了房地产开发，双方的真实意思在于融资进行开发建设。这完全符合借款合同的特征，提供资金的一方于贷款人，合同相对方于借款人。此时，当事人的约定名为合作开发房地产实为借款。因此，此类合同的认定的判断标准是提供资金的当事人是否承担经营风险，如果提供资金的当事人承担经营风险，那么这类合同属于合作开发房地产合同，如果提供资金的当事人不承担经营风险，那么这类合同属于名为合作开发房地产实为借款合同。
②认定中应该注意的问题
收取固定数额货币的理解。我们在判定合同中是否约定了提供资金的一方当事人收取固定数额的货币时，应该注意这里的固定数额货币不等同于“固定利润”。这是因为利润的获取要取决于房地产开发的结果，在房地产开发完成之前利润是不确定的，因此，从这个意义上说，不存在“固定利润”。例如在合同中约定，提供资金的一方，在合作建房完成后提供资金一方获取合作建房利润的50％，这样的约定就不应该视为约定了提供资金的一方获取固定数额的货币。
建设部


建设部关于加强全国建设系统企业文化建设的指导意见
（2005年9月28日发布）

各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门，新疆生产建设兵团建设局，部机关各单位，部直属各单位
为了深入贯彻党的十六大和十六届三中、四中全会精神，认真落实以人为本和全面、协调、可持续的科学发展现，充分发挥企业文化在建设系统改革发展中的积极作用，努力构建社会主义和谐社会，现就建设系统进一步加强和推进企业文化建设提出如下意见。
一、充分认识加强企业文化建设的重要性
建设系统企业文化建设经过２０年的实践、认识、再实践，已经积累了不少经验，取得了明显成效，且发展势头良好，但有的行业和企业，至今仍对企业文化建设的重要性认识不足，工作不到位，发展也很不平衡。
加强企业文化建设，是贯彻党的十六大精神的具体行动。党的十六大报告指出：“当今世界，文化与经济和政治相互交融，在综合国力竞争中的地位和作用越未越突出。文化的力量，深深熔铸在民族的生命力、创造力和凝聚力之中”。建设系统各行业，既有国民经济的支柱行业，又有与人民生活息息相关的窗口行业，在综合国力竞争中具有举足轻重的地位和作用。搞好建设系统的企业文化建设，对于促进国民经济的发展，提高综合国力至关重要。
加强企业文化建设，是构建社会主义和谐社会的内在要求。构建和谐社会，首先就要在构建和谐行业、和谐企业上下功夫。建设系统的工作多是政策性、服务性和群众性很强的工作，城乡规划、房地产、市政公用设施建设与管理、工程建设与质量安全等都涉及到人民群众的切身利益，影响稳定的因素多，是社会矛盾易发、高发领域。加强建设系统企业文化建设，最大限度地构筑以人为本的生存“软环境”以及和谐共存的“精神生态”，这对于维护人民群众的根本利益，保持社会稳定具有重要意义。
加强企业文化建设，是提升企业核心竞争力的重要途径。在全球经济日益一体化的今天，企业间的竞争已经逐步从价格竞争、质量竞争、服务竞争走向更高层次的文化竞争。企业文化在未来十年中将成为企业兴衰的关键因素。只有建设优秀且强势的企业文化，才能凝聚员工，内强素质，外树形象，赢得市场，进而提升企业核心竞争力。
加强企业文化建设，是实现思想政治工作创新的突破口。多年来，建设系统广大政工干部就思想政治工作如何创新，如何更好地为经济建设服务进行了积极探索。长期实践证明，加强企业文化建设是在现代企业制度下对思想政治工作的创新，它能够实现思想政治工作与经济工作、管理工作的有机结合，更好地为经济工作服务。
二、企业企化建设的指导思想、总体目标与基本内容
企业文化建设的指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实党的十六大和十六届三中、四中全会精神，牢固树立以人为本和全面、协调、可持续的科学发展观，在弘扬中华民族优秀传统文化的基础上，积极吸收借鉴国外现代管理的优秀成果，坚持以人为本、全员参与，突出个性、避免雷同，立足实际、注重实效，努力建设符合中国特色社会主义先进文化前进方向，具有鲜明时代特征和建设系统行业特色的企业文化，促进建设系统企业和行业协调健康发展。
企业文化建设的总体目标以构建社会主义和谐社会为总目标，力争用三年左右的时间，初步建立起适应改革开放和社会主义市场经济发展要求，符合建设系统企业发展战略，体现员工根本利益，具有建设系统各行业特色的企业文化体系。企业管理达到现代化水平，员工的潜能得到充分发挥，实现企业文化与企业战略的和谐一致企业发展与员工发展的和谐一致企业文化优势与竞争优势的和谐一致企业健康与人的健康和谐一致。
企业文化建设的基本内容：加强精神文化的提炼、制度文化的创新、行为文化的倡导和物质文化的构建。具体内容是总结、提炼、培育鲜明的企业精神树立以人为本，促进经济社会和人的全面发展的经营理念建立以市场为导向的经营哲学形成以诚信经营为核心的职业道德构建符合企业文化理念的各项管理制度、操作规程、工作职责、行为规范导入企业视觉识别系统，建立企业标识体系加强企业文化设施建设，优化企业环境，营造浓厚的文化氛围实施名牌战略，打造企业品牌，增强企业的市场占有率提升企业的知名度、信誉度和美誉度，树立企业良好的公众形象。
三、企业文化建设的组织实施
企业文化建设的工作思路采取全员参与同专家论证相结合的办法，对传统的企业文化要弘扬先进的、更新滞后的、摒弃落后的。在企业改革改制、资产重组中，要认真搞好企业文化的整合和优化，继承传统经验，借鉴成功经验，总结新鲜经验。要通过整合优化，努力把企业文化建设成个性鲜明的特色文化、整体优化的系统文化、与时俱进的创新文化、卓越超群的品牌文化。
企业文化建设的规划与发展。要特别重视企业文化建设规划的制定，针对本企业的实际情况，在广泛调研、充分论证的基础上，制定符合实际、科学合理、便于操作、长远目标与阶段性目标相结合的企业文化建设规划，为企业文化建设工作提供有针对性的指导。
加强企业文化载体与阵地建设。载体与阵地是企业文化赖以存在和发挥作用的物质手段，是开展企业文化建设的重要保证。一方面可以运用诸如ＣＩＳ等技术性的手段，通过理念识别、行为识别、视觉识别等一系列方法来整合企业资源，从整体上提升企业形象另一方面组织开展健康向上、特色鲜明、形式多样，寓教于乐的群众性业余文化活动，普及科学知识，抵御各种错误和腐朽思想的侵蚀，营造键康、祥和、温馨的文化氛围，满足员工的精神生活和文化生活的需求，形成企业文化建设的合力，展现建设系统广大干部职工昂扬向上、奋发有为、务实求真、追求卓越的精神风貌。
四、加强对企业文化建设的领导
高度重视企业文化建设。“管行业必须管行业的思想政治工作”。各级建设行政主管部门要加强对企业文化建设的指导。企业领导人是企业文化建设的倡导者和指挥者，在企业文化建设中起关键作用。领导者要以高度的自觉，着眼于企业长远发展，要用战略的眼光，出思想，出对策，提出正确的经营哲学和价值观念，并以身作则，率先垂范。要带领员工进行企业的体制创新、制度创新和管理创新，把全体员工认同的文化理念用制度规定下来，渗透到企业经营管理的全过程。
建立健全企业文化建设的领导体制。建设先进的企业文化是企业党政领导的重要职责。企业党政领导要站在企业发展的战略高度重视企业文化建设，把企业文化建设纳入重要的议事日程，与企业其它工作同部署、同检查、同考核、同奖惩。要明确企业文化建设的决策机构、主管部门和领导责任、分工合作、责任到人。企业党委党组要加强对企业文化建设的领导，主动承担起企业文化建设的组织、研究、协调工作，把提高经营管理者抓企业文化建设的能力作为班子建设的一项重要内容来抓，构筑党组织领导、经营管理者主导、工团组织参与、有关部门紧密配合齐抓共管的企业文化建设组织体制。企业文化是企业主要经营管理者所烙守和倡导的文化，他们是第一责任人，在企业文化建设中起到主导作用，自觉担负起企业文化建设设计者、领唱者、带头实践者的担子。
不断完善企业文化建设的运行机制。要明确工作机制，建立权责明确、分工负责、上下贯通、关系协调的企业文化建设体系，保证企业文化建设工作的顺畅运作。要建立考核评价和激励机制，把企业文化建设纳入企业经营者业绩考核体系，定期对企业文化建设的成效进行考评和奖惩。要建立保障机制，设立企业文化建设专项经费。加大企业文化建设软硬件投入，为企业文化建设提供必要的资金支持和物质保证。
坚持结合，注重实效。把企业文化和企业思想政治工作有机地结合在一起。要用企业文化建设的方式方法，改进传统的思想政治工作，提高思想政治工作的针对性、实效性和时代性，增强说服力和感染力。大兴求真务实之风，将企业文化建设与生产经营管理融为一体，立足企业实际，符合企业定位，扎实有效地创建特色鲜明的企业文化体系。要围绕中心、服务大局，不但追求企业的经济效益，而且要追求企业的社会效益和员工的切身利益。
加强对企业文化建设的指导。中国建设职工政研会要发挥研究策划咨询职能，组织专门人员帮助企业搞好企业文化建设的宣传策划举办企业文化建设专业培训班，培训骨干加强企业文化建设调研，总结交流推广企业文化建设新鲜经验，推动建设系统企业文化建设不断向纵深发展。