吉林省长春市人大常委会


长春市城市房地产开发管理条例
长春市人大常委会


由长春市第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议于1999年6月24日通过，经吉林省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议于1999年7月23日批准

第一章 总则
第一条 为了加强城市房地产开发管理，规范房地产开发行为，保障房地产开发当事人及购房人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 在本市城市规划区内（双阳区除外）国有土地上实施房地产开发管理，房地产开发企业（以下简称开发企业）从事房地产开发，均应当遵守本条例。
第三条 本条例所称房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上从事基础设施、房屋建设的行为。
第四条 市城乡建设委员会是本市房地产开发的行政主管部门（以下简称开发主管部门），负责房地产开发的监督管理工作。
市城乡建设委员会下设的市城市建设开发管理办公室（以下简称开发管理部门），负责房地产开发的日常管理工作。
第五条 计划、规划、土地、工商、房地等部门应当按照职责分工，各司其职，做好房地产开发管理工作。
第六条 市人民政府及有关部门，应当加强政策指导，协调服务，简化审批程序，提高办事效率，为房地产开发创造良好的投资环境。

第二章 开发企业的设立
第七条 设立开发企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有500万元以上的注册资本；
（二）有5名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；
（三）配备相应专业中级以上职称的工程技术负责人及财务负责人，相应专业初级以上职称的专业统计人员。
第八条 设立开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记，工商行政管理部门进行审查时，应当听取开发主管部门的意见。工商行政管理部门对符合本条例第七条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予以登记的，应当说明理由。
第九条 外商投资设立开发企业的，除应当符合本条例第七条规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第十条 开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到开发管理部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第十一条 开发管理部门应当根据开发企业的资产、专业技术人员和开发业绩等，对其提出核定资质等级意见，报开发主管部门，由开发主管部门按照国家和省的规定办理有关手续。
开发企业必须按照其资质等级承担相应的房地产开发项目（以下简称开发项目）。具体办法由市人民政府制定。
第十二条 外埠开发企业进入本市从事房地产开发的，应当到开发主管部门办理审批手续。
审查内容包括：
（一）符合本条例第七条的规定；
（二）核验资质等级。
第十三条 对开发企业的资质等级实行年审制度。开发企业应当在规定的期限内，向开发管理部门申报，未申报年审或者年审不合格的，工商行政管理部门对其营业执照不予进行年检。
第十四条 开发企业在向其登记的工商行政管理部门申办法定代表人的变更和经营场所的变更、歇业等手续后，应当到开发管理部门备案。

第三章 开发项目的确立与取得
第十五条 开发主管部门应当会同有关部门编制房地产开发年度计划，报市人民政府批准。
编制的房地产开发年度计划应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划。
按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十六条 开发主管部门根据市人民政府批准的房地产开发年度计划，委托规划部门做出开发项目修建性详细规划。
第十七条 市人民政府应当鼓励综合开发，严格控制单体插建。具体办法由市人民政府制定。
实行综合开发的小区，总用地规模不得少于5万平方米。实行分期开发建设的，首期建筑面积规模不得少于3万平方米。
第十八条 开发项目的土地使用权出让或者划拨前，开发主管部门、规划主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。
（一）开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十九条 开发项目确立后，由开发主管部门组织规划、土地、房地等有关部门，依照有关法律、法规的规定通过招标、拍卖的方式确定开发企业。
招投标活动应当符合有关规定，坚持公开、公平、公正和择优、诚信的原则。
第二十条 开发管理部门应当根据开发项目的性质、规模、城市规划设计条件、开发期限、基础设施和配套公用设施建设、拆迁补偿安置等内容，编制以经济论证为主的综合可行性分析报告，作为开发项目招投标的依据。
第二十一条 开发项目应当建立资本金制度。资本金不得低于开发项目总投资的20％。
开发企业在取得开发项目前，开发管理部门对其项目资本金、资质等级、项目可行性报告审核同意后，规划、土地等部门方可办理相关手续。
第二十二条 开发企业应当自取得开发项目土地使用权批准文件之日起30日内，与开发管理部门签订《房地产开发项目建设合同》。合同应当包括开发期限、配套设施、拆迁补偿安置、工程质量标准、物业管理等内容。合同文本应当统一印制。
第二十三条 已取得开发项目的开发企业，未按照开发项目建设合同履约的，除按照合同的约定处理外，不得取得新的开发项目。
第二十四条 已按本条例规定取得的开发项目依法转让的，须经开发主管部门对受让人的资质等级、项目资本金审查同意后，应当采取公开招标或者议标等方式进行。
未经开发主管部门批准，不得擅自变更承担开发项目的开发企业。

第四章 开发项目建设
第二十五条 开发企业开发建设的开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
开发企业应当对其开发建设的开发项目质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第二十六条 开发项目竣工后，开发企业应当向开发主管部门提出验收申请，开发主管部门应当在收到申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织规划、工程质量监督、消防、人防等有关部门和单位进行验收；对住宅建筑使用功能，开发管理部门还要对其进行验收。经验收合
格后方可交付使用。
第二十七条 住宅小区等群体开发项目竣工，应当依照本条例第二十六条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第二十八条 进行商品房销（预）售的，开发管理部门对开发项目的回迁安置和配套设施建设的实施情况进行审查同意后，开发企业方可到有关部门办理商品房销（预）售手续。未经开发管理部门审查同意，有关部门不得办理商品房销（预）售手续，开发企业不得销（预）售商品房。

第二十九条 商品房交付使用时，开发企业应当向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。对质量保证书承诺的内容，开发管理部门要跟踪管理，发生质量问题，应当责令开发企业返修或者赔偿。不按要求返修或者赔偿的，依照有关法律、法规处理。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购房人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十条 商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房；给购房人造成损失的，开发企业应当依法承担赔偿责任。

第五章 法律责任
第三十一条 违反本条例第十一条规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发的，由开发主管部门责令限期改正，并处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十二条 违反本条例第二十六条规定，将未经验收的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期补办验收手续。逾期不办的，由开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。
违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购房人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法
追究刑事责任。
第三十三条 国家机关工作人员在房地产开发管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，尚未构成犯罪的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内向作出处罚决定部门的上一级主管部门申请复议。对复议决定仍不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的
部门依法申请人民法院强制执行。

第六章 附则
第三十五条 本条例由长春市人民代表大会常务委员会负责解释。



1999年8月1日
最高人民法院经济审判庭


最高人民法院经济审判庭关于区公所开办的企业倒闭后能否由县政府承担连带责任问题的复函

江苏省高级人民法院：
你院〔87〕经复字第79号请示报告收悉。经研究并征询有关部门意见，现答复如下：
安徽省五河县城郊区公所是五河县人民政府的派出机关，五河县城郊贸易公司因违法经营被撤销后，已由五河县政府有关单位组织专案组对该公司的财产和债权债务进行了清算和处理。因此可由五河县人民政府作为本案的被告参加诉讼。至于五河县人民政府是否承担连带责任，则要看五河县城郊区公所是城郊贸易公司的开办单位还是审核单位：如确是开办单位，根据《中共中央、国务院关于进一步制止党政机关和党政干部经商、办企业的规定》第六条，应当承担连带责任；如仅是审核单位且审核不当，则应根据《国务院关于进一步清理和整顿公司的通知》第三条规定承担经济、法律责任，如仅是审核单位或主管部门，且并无审核不当，则不承担经济责任。

附：江苏省高级人民法院关于“区公所开办的企业倒闭以后，能否由县政府作为被告”的请示报告

（1987年11月11日） 〔1987〕经复字第79号

最高人民法院：
我省南京市中级人民法院1987年2月19日受理了南京市鼓楼区人民法院移送的南京市鼓楼区物资站（以下简称物资站）诉安徽省五河县城郊贸易公司（以下简称贸易公司）钢材购销合同纠纷案。该案因诉讼主体难以确定，办案受阻，特向你院请示。现将该案的基本案情和我院的意见报告如下：
1984年9月14日和9月24日，物资站与贸易公司在南京签订了两份钢材购销合同，由贸易公司供给物资站250吨钢材，总价款323000元。合同签订后，物资站按约于1984年9月15日、10月12日两次将全部货款汇给了贸易公司。贸易公司收款后根本无货供给，在物资站的追要下，后退回了10万元货款，余款223000元一直未退。物资站多次催款不成，于1986年11月22日诉至南京市鼓楼区人民法院。鼓楼区法院在查明贸易公司已被撤销后，便依法将诉讼状送达给该公司的主管部门安徽省五河县城郊区公所，要求其依法应诉。城郊区公所于1986年12月19日以“原城郊贸易公司是以该公司负责人许林个人承包的独立核算单位，其债权债务应由该公司自己负责。该纠纷不属南京市鼓楼区人民法院管辖”为由拒绝应诉。鼓楼区法院经审查认为：对该案有管辖权，但鉴于本案诉讼标的额较大，案情复杂，于1987年2月19日将此案移送至南京市中级人民法院。
南京市中院立案后进行了审理。经查，贸易公司系五河县城郊区公所企业办事处在1983年办的集体性质的企业，1984年7月22日又将该企业与许林签订了承包协议。许林承包以后，由于该公司在经营活动中买空卖空、违法经营，公司承包人许林又在经营活动中犯有贪污罪行。1985年4月27日，县委常委在听取关于贸易公司的情况汇报后，决定成立由县公安局副局长王延寿、县检察院检察长胡开延、县工商局副局长欧佩录三人负责的“城郊区贸易公司专案组”。同一天，县公安局将许林收容审查（许林因贪污罪，于1986年被五河县人民法院判处有期徒刑13年）。4月30日，县工商局又依法吊销了该公司的营业执照，同时查封了该公司。专案组经过6个多月的内查外调，查明：贸易公司共有债权64万余元，债务81万余元，资不抵债。专案组追回了7万余元的债款以及贸易公司尚存的物资交给了区公所。此外，将贸易公司用物资站17万元货款买的4000吨煤交给了贸易公司的债权人五河县物资局。对其他外地债权人却未依法偿还。
鉴于贸易公司已经倒闭，南京市中院的承办人员先后5次去五河县找当地的有关领导，要求先确定本案的诉讼主体，即该案是区公所应诉还是由五河县人民政府应诉？但这一问题至今仍未解决。
区公所认为：它尽管是贸易公司的主办单位，但它本身是县政府的派出机构，在法律上不具备独立法人的资格，没有承担清偿债务的民事能力，且贸易公司倒闭后，其债权债务的清理工作均由县政府负责处理，区公所未介入清理，不能作为被告参加诉讼，应由县政府应诉。县政府则认为：区公所是贸易公司的主管部门，专案组追回的7万余元债款及贸易公司尚存的物资交给了区公所，理应由区公所作为被告参加诉讼。由于在诉讼主体问题上区公所和县政府互相推诿，致使这起纠纷案件至今无法审理。
根据上述情况，经我院审判委员会研究认为：贸易公司已经倒闭，五河县城郊区公所虽是该公司的主办单位，但它是县政府的派出机关，不具备独立法人的资格。因此，它不能作为本案的被告参加诉讼，五河县人民政府具有独立法人的资格，对其派出机关所进行的活动应承担责任。而且在贸易公司倒闭后，亦出面进行过清算处理。据此，五河县人民政府应当作为本案的被告，参加诉讼，负民事连带责任。
以上意见当否，请批复。