浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法
浙江省人民政府
浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法
省政府令第20号
现发布《浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法》，自发布之日起施行。
省 长 葛洪升
一九九二年三月十二日
第一章 总 则
第一条 为加强涉外房地产开发经营管理，促进对外开放和外向型经济的发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称涉外房地产开发经营，是指经批准在本省开发经营房地产的外商投资企业，以及有权开发经营涉外房地产的省内房地产开发企业（以下统称涉外房地产企业），按规定取得国有土地使用权后，依照规划开发土地、建设公用基础设施或房屋，并从事房地产转让、出租、抵押等经营活动。
第三条 本办法适用于本省沿海开放城市、沿海经济开放区各市、县以及经省政府批准的其他区域内的涉外房地产企业。
第四条 涉外房地产开发经营，应本着统一规划、合理布局、节约用地的原则，有计划、有步骤地进行。
涉外房地产开发经营，应符合国家吸收外资产业政策的要求。开发建设有利于引进外商投资举办先进技术企业、产品出口企业的工业厂房以及配套的生活服务设施等综合性项目；开发建设有利于加强城市基础设施建设、加快旧城改造的房地产开发项目；以及改善投资环境、加快外商投资区建设、进行成片土地开发的房地产项目。
第五条 除成片土地开发外，外商投资开发经营涉外房地产应主要采取中外合资经营、合作经营形式。
省内房地产开发企业可以已拥有的国有土地使用权、建筑物和工业产权作为条件，与外商合资、合作开发经营涉外房地产。
第六条 涉外房地产企业的开发经营活动，必须遵守国家的有关法律、法规。
涉外房地产企业在经批准的协议、合同、章程规定范围内，有权自主进行房地产开发经营，其合法权益受法律保护。
第七条 省城乡建设厅是涉外房地产开发经营的行政主管部门。
第二章 企业设立
第八条 省内房地产开发企业按规定报经批准后，可开发经营涉外房地产。
外国公司、企业和其他经济组织或个人，可按规定进行投资，设立涉外房地产企业。
第九条 设立涉外房地产企业，必须具备下列条件：
（一）开发经营的项目必须符合本办法第四条的规定；
（二）企业技术资质必须达到国家建设部部颁三级及三级以上等级标准；
（三）企业的注册资本与投资总额的比例符合国家有关规定，并按合同、章程规定的期限缴清出资。可以一次性缴清出资，也可以分期缴付出资。
中外合资经营涉外房地产企业的注册资本中，外商出资比例不得低于百分之二十五，不高于百分之七十五。
中外合资经营的涉外房地产企业应有一定规模，外商出资金额，一般应在二百万美元以上或等值的其他可兑换货币。
第十条 设立开发经营房地产的外商投资企业，须按外商投资企业办理审批手续。其项目建议书和可行性研究报告，应报省计划经济委员会审批；合营或合作各方签订的合同、章程，报省对外经济贸易委员会审查批准，核发批准证书；合营企业或合作企业经批准后，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。
设立开发经营房地产的外商投资企业，应持批准的项目建设书、合营或合作各方签订的合同、章程和企业技术资质证明，报省城乡建设厅审定企业技术资质等级。
第三章 开发建设
第十一条 涉外房地产企业在本省开发房地产，其土地使用权的取得，须按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》等有关规定办理。
第十二条 涉外房地产企业的开发建设项目，由省计划经济委员会会同省城乡建设厅实行专项计划管理，并由统计部门会同建设行政主管部门实行专项统计。
第十三条 涉外房地产企业在城市规划区内开发建设的项目，须符合城市规划，服从规划管理；在城市规划区外的成片房地产开发，应编制总体规划，经批准后按规划进行开发建设。
开发建设项目的规划审批，按有关规定办理。
第十四条 涉外房地产开发建设项目的设计，一般应由中华人民共和国境内具备相应资质的设计单位承担。需要委托中华人民共和国境外设计单位设计的，该设计单位的资格须报省城乡建设厅审查。省城乡建设厅应在十五天内给予答复。
出售、出租给中华人民共和国境外人员的住宅，其建筑设计标准应适应境外人员的居住需要。别墅式住宅占商品住宅的比例应适当控制。出售、出租给中华人民共和国境内个人的住宅，须执行国家有关建筑设计标准。
第十五条 涉外房地产开发建设项目的建筑施工，须纳入建筑市场统一管理，实行公开招标，并按统一规定的办法进行评标和决标。工程质量应由工程质量监督部门依照规定实行监督。
第十六条 涉外房地产企业建成的房屋，应组织竣工验收合格后，方可按规定出售、出租。
第四章 经营秘管理
第十七条 涉外房地产企业通过出让方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋，可以按出让合同规定出售、出租或抵押；以行政划拨方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋，须按规定办理国有土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后，方可出售、出租或抵押。
第十八条 涉外房地产企业开发建设的商品房屋应以向境外销售为主，其比例不得低于可供销售总量的百分之七十，并收取外汇。
向中华人民共和国境外销售的商品房屋，购买者的身份应符合国家公安管理的有关规定。向境内销售的商品房屋，购买、租赁对象应主要为外资企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业；境内居民个人，可以以人民币或境外汇入的外汇购买或租赁住宅；境内的国家机关、团体、事业单位和国营集体企业，不得购买、租赁上述商品房屋，作住宅、办公用房。
第十九条 房屋出售可在中华人民共和国境内进行，也可在中华人民共和国境外进行。但没有与中华人民共和国建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区除外。
第二十条 房屋出售价格由买卖双方协商确定。如出售价格低于房屋所在地商品房成本价的，当地市、县房地产管理部门有优先购买权。出售人应将出售价格报当地建设行政主管部门和物价部门备案。
第二十一条 房屋买卖双方应签订买卖合同。房屋买卖合同应具备房屋的使用性质、结构、装饰标准、价格、付款方式、交付使用时间、相应的土地使用权比例或范围、售后保修服务和违约责任等主要内容。
第二十二条 双方在房屋买卖合同签订之日起三十日内，应按规定办理房屋所有权、土地使用权过户登记，领取房屋所有权证和土地使用证。
第二十三条 涉外房地产企业预售房屋须具备下列条件，报市、县建设行政主管部门审查批准。
（一）有审核批准的工程设计图纸；
（二）已取得建设工程规划许可证和土地使用证；
（三）除土地使用权出让金外，实际投资已达该建设项目总投资的百分之二十以上；
（四）工程施工进度和竣工交付日期已确定；
（五）预售计划和对象符合规定；
（六）已落实预售款收取和使用的监督方案。
第二十四条 预售房屋时，买卖双方应签订《房屋预售合同》。涉外房地产企业收取的预售款应存入指定的银行。房屋竣工后，预售款必须首先用于支付及清偿该预售房屋的全部费用后，方可另作他用。
第二十五条 预售房屋交付时，买方凭《房屋预售合同》与卖方签订《房屋买卖合同》，并按本办法第二十二条的规定办理登记。
第二十六条 房屋出租，租赁双方应签订《房屋租赁合同》，并在三十天内按规定办理租赁登记。
第二十七条 出售已出租的房屋，除承租人同意终止原租赁合同外，在原租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同，重新签订续租合同。
出售已出租的房屋，除原租赁合同另有约定外，承租人在同等条件下有优先购买权。
第二十八条 房屋所有权可以抵押。房屋所有权抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第二十九条 房屋所有权和土地使用权抵押时，抵押人与抵押权人应签订抵押合同，并在三十天内按规定办理抵押登记。
第三十条 已出租的房屋抵押时，应书面通知承租人。除承租人同意终止原租赁合同外，原租赁合同继续有效。
第三十一条 因处分抵押物而取得房屋所有权和土地使用权的，抵押人和抵押权人应按规定办理权属变更登记。
第三十二条 由房屋出售、出租、抵押而使土地使用权随之转让、出租、抵押的，按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的有关规定办理。
第三十三条 高层楼宇和成组团的居住新村、别墅区，须设立物业或屋宇管理机构，负责维护管理屋宇和公共设施。
第五章 法律责任
第三十四条 违反本办法规定的，由各管理部门依照有关规定给予处罚。
第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，除法律、法规另有规定外，可在接到处罚决定通知书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以依法直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又拒不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关依法强制执行或者申请人民法院强制执行。
第三十六条 中外合资经营、合作经营的涉外房地产企业在履行合同、章程时发生纠纷，董事会不能协商解决时，可根据书面协议提请中华人民共和国仲裁机构或其他的仲裁机构仲裁。
第三十七条 涉外房地产企业在开发经营活动中涉及房屋所有权和使用权的纠纷，可向房地产仲裁委员会申请调解、仲裁，也可依法向房屋所在地人民法院起诉。
第六章 附 则
第三十八条 涉外房地产企业开发经营中有关外汇事宜，依照国家外汇管理规定办理。
第三十九条 涉外房地产企业开发经营中的各项保险，应向中华人民共和国境内的保险公司投保。
第四十条 涉外房地产企业以及其他纳税义务人应按国家和本省的有关规定缴纳税费。
第四十一条 涉外房地产企业的房屋出售、预售、出租、抵押等情况，应按年报送市、县建设行政主管部门备案。
第四十二条 香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其它经济组织或个人，投资设立涉外房地产企业，参照本办法办理。
第四十三条 本办法执行中的有关具体问题由省城乡建设厅负责解释。
第四十四条 本办法自公布之日起施行。
肇庆市人民政府印发肇庆市建筑施工企业工资支付保证金制度暂行办法的通知
广东省肇庆市人民政府
印发肇庆市建筑施工企业工资支付保证金制度暂行办法的通知
肇府〔2009〕 31号
各县(市、区)人民政府，肇庆高新区管委会，市府直属各单位：
《肇庆市建筑施工企业工资支付保证金制度暂行办法》业经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市劳动保障局、市建设局反映。
二○○九年八月十日
肇庆市建筑施工企业工资支付
保证金制度暂行办法
第一条 为进一步规范建筑施工企业工资支付行为，预防和妥善解决建筑施工企业拖欠工人工资问题，切实维护工人的合法权益，根据《国务院关于解决农民工问题的若干意见》（国发〔2006〕5号）、《广东省工资支付条例》、《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》和《中共广东省委办公厅广东省人民政府办公厅关于进一步促进劳动关系和谐稳定的意见》（粤办发〔2006〕26号）等有关规定，结合本市实际，制定本暂行办法。
第二条 建筑施工企业工资支付保证金制度（以下简称工资支付保证金制度）是指建筑工程项目施工建设前，建筑施工企业开立银行专用存款账户，由建设单位从预付的工程款中预支规定比例的资金存入该账户，用于保障建筑施工企业依法按时支付工人工资的一种管理办法。
在肇庆市行政区域内从事建设工程新建、扩建、改建和拆除等施工活动的建筑施工企业及建设单位，适用本暂行办法。
第三条 劳动保障、建设行政主管部门负责本办法的组织实施，银行、工会等单位在各自职责范围内做好相关协助配合工作。
第四条 “解决建筑施工企业拖欠工人工资专户”由劳动保障行政主管部门根据人民银行的相关规定在指定银行设立，并负责管理。
建筑施工企业开立“解决建筑施工企业拖欠工人工资专户”时，应与开户银行及劳动保障行政主管部门签订《解决建筑施工企业拖欠工人工资专户管理协议书》（以下简称《协议书》，格式见附件1），明确各方的权利和义务。
第五条 建设单位和建筑施工企业在签订工程承包合同后10个工作日内，按工程合同总造价的2%从支付建筑施工企业的首期工程款中一次性划拨工资支付保证金到工程项目所在地的劳动保障行政主管部门指定的“解决建筑施工企业拖欠工人工资专户”，工资支付保证金最高不超过80万元，最低不少于2万元。该项资金视为已付建筑施工企业的工程款。
第六条 建筑施工企业在参与工程投标时，应在投标文件中做出不拖欠工人工资的书面承诺，凡克扣、拖欠工人工资未清偿完毕的，不得参与新的工程投标。
第七条 建设单位申领施工许可证时，应将建筑施工企业的工资支付保证金专户账号、银行收款（余款）凭证、《协议书》等证明材料报核发施工许可证的有关行政主管部门。
第八条 工资支付保证金的追缴补充。建筑施工企业原交纳的工资支付保证金，用于支付被拖欠、克扣的工人工资后，低于规定标准的，必须在30个日内补足差额。对没有在规定期限内补足保证金的企业，由劳动保障行政主管部门责令企业改正。
第九条 工资支付保证金的提取应符合下列情形之一：
（一）建筑施工企业因不可抗力造成资金周转困难，一时无力支付工人工资的；
（二）建筑施工企业非法转包建筑工程，致使用工主体不具有法人资格或无建筑业企业资质，导致拖欠工人工资的；
（三）建筑施工企业法定代表人或工程项目负责人隐匿、逃逸或死亡，导致拖欠工人工资的；
（四）经劳动保障和建设行政主管部门审查确实需要提取的其他情形。
第十条 工资支付保证金的使用程序。
建筑施工企业发生拖欠工人工资时，工程项目所在地劳动保障行政主管部门核实被拖欠工资的工人名单和被拖欠工资数额等事实，发出《劳动保障监察限期改正指令书》，责令建筑施工企业限期支付工资，逾期仍未改正且符合本暂行办法第9条规定情形的，劳动保障行政主管部门应在2个工作日内向开户银行发出《支付工人被拖欠工资通知书》（格式见附件2）。开户银行收到《支付工人被拖欠工资通知书》后，应在2个工作日内将相应资金划拨到工人个人银行结算账户，并函告劳动保障行政主管部门。没有实行银行代发工资的，由建筑施工企业通知被拖欠工资的工人本人到开户银行开立个人银行结算账户，开户银行在收到劳动保障行政主管部门《支付工人被拖欠工资通知书》等相关材料后，应在2个工作日内将相应资金划入工人个人银行结算账户或直接发放到工人手上。
第十一条 工程项目竣工验收后，建筑施工企业应向劳动保障行政主管部门提交已经足额支付工人工资的相关证明材料，填写《注销保证金专户申请表》（格式见附件3），经签订《协议书》的劳动保障行政主管部门加具意见后，向开户银行申请退回保证金专户资金并销户。劳动保障行政主管部门接到申请后，应在2个工作日内，在工程项目施工现场的明显位置，张贴该工程项目的工资支付情况的公示，公示期为7日。公示期内未接到与该工程项目有关拖欠工资的举报和投诉或经审查核实不存在拖欠工资的，劳动保障行政主管部门应在公示期满3个工作日内，在《注销保证金专户申请表》加具意见，书面通知银行将工资支付保证金（含利息）退回建筑施工企业。
第十二条 工资支付保证金的使用监督。任何单位不得以任何名义向已缴纳工资支付保证金的建筑施工企业重复收取工资支付保证金，不得违反本暂行办法将工资支付保证金用作其他用途。
第十三条 违反本规定收取和使用工资支付保证金的，建筑施工企业可向市监察部门投诉举报。
第十四条 本暂行办法自2009年9月1日起实施。
第十五条 由市劳动和社会保障局、市建设局根据本暂行办法制订具体实施细则。
附件：1.工资支付保证金专户管理协议书
2.支付工人被拖欠工资通知书
3.注销保证金专户申请表