买房时，请慎重签字

上海律师 刘军

事实经过：
张女士是一所高校教师，2005年12月初，张女士决定买房，在黄埔区某中介公司处看中了一套房产。张女士看中的是27楼，但中介公司没有该房子的钥匙，中介公司带张女士看了一套同样房型的10楼房子。由于晚上看不出采光情况，尽管是27楼，张女士还是有些担心27楼的采光，但中介公司的人说，27楼的房子采光不会有问题的。在中介公司不断的劝说下，张女士当晚在中介公司准备的几份文件上签了字，并交了4万元定金，房东的代理人出具了收据。次日中午，中介公司拿到了27楼的钥匙。张女士看了27楼的房子后发现采光果然不好，经过认真考虑，张女士打算不买该处房产。但房东不同意退回定金，中介公司甚至说，如果张女士不买该房产，中介公司将向法院起诉要求张女士支付佣金（上下家合计为总价款的2%）。张女士遂向律师咨询，律师提出如下咨询意见。

律师说法
1、关于定金问题
定金协议合法有效，张女士如以尽管支付了定金，但因合双方就同条款达不成一致意见为由要求返还定金，似乎有法律根据，但与事实不符。因为定金协议中关于价款，付款时间，付款方式等关于房屋买卖的主要条款均达成一致意见。故张女士如不打算购买该处房产，丧失定金的可能性很大。
2、关于佣金问题。
经过审查，律师发现，张女士已经签订了房地产买卖居间协议，协议一共有三方：中介公司，房东与张女士。此外，张女士在《佣金确认书》签字确认中介公司已完成居间介绍房源，促使双方签订合同的任务已经完成，张女士确认在某日支付佣金。《合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”依照该条规定，如果法院确认中介公司促成了交易，则张女士就应该支付佣金；如果认定由于她的原因致使买卖行为不成立，张女士还应该按照居间协议约定，支付本由上家支付的佣金。司法实践中就本案中介公司是否促成交易不同法院有不同看法，未能形成同一意见。律师认为，促成交易不等于合同双方履行合同，买卖双方就合同主要条款达成一致意见，就应该认定促成交易。所以，律师认为，张女士应该支付房价2%的佣金。
3、律师提醒
实事求是的说，张女士系受中介公司的游说而签订有关文书，并非其真实意思表示。但作为完全民事行为能力人，张女士很难证明有关文书上的签字不是其真实意思表示。法律上的事实与生活中的事实往往是有区别的。律师提醒的是，受国家对房地产宏观调控的影响，很多房地产中介公司经营每况愈下，其中不乏一些中介公司为赚取佣金，游说甚至误导买房人在不了解的情况下签署有关法律文书，试图将生米做成熟饭。一旦买房人签了字，就处于非常不利境地。所以，买方时，一定要慎重签字。必要时可以请律师等专业人士提供专业意见。

浙江省宁波市人民政府


宁波市防御雷电灾害管理办法

（政府令〔2006〕142号）



　　第一条　为了防御和减轻雷电灾害（以下简称防雷减灾），保护国家利益和人民生命财产安全，维护公共安全，保障经济建设和社会发展顺利进行，根据《中华人民共和国气象法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　凡在本市行政区域内涉及防雷减灾活动的组织和个人，必须遵守本办法。
　　本办法称防雷减灾，是指防御和减轻雷电灾害的活动，包括雷电和雷电灾害的研究、监测、预警预报、防护、防雷知识宣传教育以及雷电灾害的调查、鉴定和评估等。
　　第三条 防雷减灾工作实行安全第一、预防为主、防治结合的方针，坚持统一规划、统一部署、统一管理的原则。
　　第四条 市和县（市）、区气象主管机构负责本行政区域内防雷减灾工作的组织管理，其下设的防雷减灾机构负责防雷减灾的具体工作。
　　未设气象主管机构的市辖区，其防雷减灾工作由市气象主管机构负责。
　　发展改革、建设、规划、公安、安全生产监督、质量技术监督等有关行政主管部门应当按照各自职责，协助气象主管机构做好防雷减灾工作。
　　第五条 市和县（市）、区人民政府应当加强对防雷减灾工作的领导，将防雷工作纳入当地经济和社会发展规划，加强雷电监测、预警系统建设，提高雷电灾害预警和防雷减灾能力。
　　第六条 气象主管机构应当会同有关部门组织对防雷减灾技术、防雷产品以及雷电监测、预警系统的研究、开发和推广应用，开展防雷减灾科普宣传，增强全社会防雷减灾意识。
　　气象主管机构所属的气象台站应当加强对雷电灾害性天气的监测，及时向社会发布雷电灾害性天气预报。
　　第七条 下列建（构）筑物、场所或者设施必须安装符合技术规范要求的防雷装置，并与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用：
　　（一）建筑物防雷设计规范规定的一、二、三类防雷建（构）筑物；
　　（二）计算机设备和网络系统、电力、通信、广播电视设施，导航等公共服务的场所和设施；
　　（三）易燃、易爆物品和化学危险物品的生产、储存场所和设施；
　　（四）重要储备物资的储存场所；
　　（五）法律、法规和规章以及相关技术规范规定应当安装防雷装置的其他建（构）筑物、场所和设施。
　　第八条 从事防雷工程专业设计、施工、防雷装置检测的单位，应当依法取得相应的资质证书，并在资质许可的范围内从事防雷工程专业设计、施工、防雷装置检测活动。
　　从事防雷工程专业设计、施工、防雷装置检测的技术人员，必须按照规定参加专业技术培训，经考核合格后取得相应的资格证书。
　　防雷工程专业设计、施工、防雷装置检测必须执行国家防雷标准和技术规范。
　　第九条 本行政区域内的重点工程、人员密集的公共建筑、爆炸危险环境等建设项目应当按规定开展雷击风险评估，以确保公共安全。
　　雷击风险评估的具体规定由市人民政府另行制定。
　　第十条 雷电防御装置的设计方案应当经气象主管机构审核；未经审核同意的,不得交付施工。
　　建设、规划主管部门依法对必须安装防雷装置的建设工程实施行政许可时，应当要求建设单位提供由气象主管机构出具的防雷装置设计审核意见书。
　　第十一条 气象主管机构应当自收到防雷装置设计文件审核申请之日起5个工作日内出具审核结论。
防雷装置设计文件不符合国家和省规定的防雷技术规范和技术标准的，建设单位应当按照审核结论进行修改并重新报送审核。
　　第十二条 防雷装置施工单位应当按照经审核合格的防雷装置设计文件进行施工，并接受当地气象主管机构的监督管理。
　　在施工中变更和修改防雷设计方案，应当按照原申请程序重新申请审核。
　　第十三条 防雷装置建设单位应当根据施工进度，委托具有相应资质的防雷检测机构对防雷装置进行跟踪检测。检测机构应当记录检测数据，登记建档，出具检测报告，并对检测数据的真实性负责。检测报告作为竣工验收的技术依据。
　　安装的防雷产品应当符合国务院气象主管机构规定的使用要求。
　　第十四条 按照本办法规定安装的防雷装置竣工后，建设单位应当依照规定向当地气象主管机构申请验收。其中新建、改建、扩建的建筑工程竣工验收时，建设单位申请当地气象主管机构对其防雷装置同时进行验收。未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。
　　气象主管机构应当在受理验收申请之日起5个工作日内依法完成验收工作，出具验收结论。
　　第十五条 按照本办法第七条规定安装的防雷装置，使用单位应当做好日常维护工作。石油、化工、易燃易爆物资的生产和贮存场所，其防雷装置每半年检测一次，其他重要单位的防雷装置每年检测一次。检测不合格的防雷装置，使用单位必须在限期内整改。
　　第十六条 遭受雷电灾害的组织和个人应当及时向当地气象主管机构报告灾情，并积极协助气象主管机构对雷电灾害进行调查和鉴定。
　　当地气象主管机构应当自接到雷电灾情报告之日起15个工作日内作出雷电灾害鉴定书。
　　第十七条 申请单位隐瞒有关情况、提供虚假材料申请设计审核或者竣工验收许可的，县级以上气象主管机构不予受理或者不予行政许可，并给予警告。
　　被许可单位以欺骗、贿赂等不正当手段通过设计审核或者竣工验收的，县级以上气象主管机构按照权限给予警告，撤销其许可证书，可以处3000元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第十八条 违反本办法规定，未取得防雷工程专业设计、施工资质或者防雷装置检测资质以及超出资质范围，擅自从事防雷工程专业设计、施工或者检测活动的，由县级以上气象主管机构责令停止违法行为，并可处2000元以上2万元以下的罚款；情节严重的，可处2万元以上5万元以下罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第十九条 违反本办法，有下列行为之一的，由县级以上气象主管机构给予警告，责令改正，并可处500元以上5000元以下罚款；情节严重的，可处5000元以上2万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任：
　　（一）防雷装置设计文件未经审核或者不合格，擅自施工的；
　　（二）防雷装置未经竣工检测或者竣工检测不合格擅自投入使用的；
　　（三）防雷装置使用单位拒绝接受检测或者检测不合格又拒绝整改的；
　　（四）应当安装防雷装置而拒不安装的。
　　第二十条 违反本办法规定，导致雷击爆炸、人员伤亡和财产严重损失等雷击事故的，对直接负责的主管人员和其他直接负责人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。造成他人伤亡和财产损失的，应当依法承担赔偿责任。
　　第二十一条 气象主管机构及其所属防雷减灾机构的工作人员，在防雷减灾工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十二条 本办法中下列用语的含义是：
　　（一）雷电灾害，是指因直击雷、雷电感应、雷电波侵入等造成人员伤亡、财产损失；
　　（二）防雷装置，是指具有防御直击雷、雷电感应和雷电波入侵性能并安装在建（构）筑等场所和设施的接闪器、引下线、接地装置、抗静电装置、电涌保护器以及其他连接导体等防雷产品和设施的总称。
　　第二十三条 本办法自2007年1月1日起施行，2002年3月8日市人民政府发布的《宁波市防御雷电灾害管理办法》（市政府令第97号）同时废止。