浅析宅基地使用权

王春胜


　　在我国，土地属于国家或集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，不能自然取得对土地的所有权。所以，在建筑特区分所有的情况下，一般不存在着区分所有人共同享有对地的所有权的现象。由于我国现行立法中，通过土地使用权出租而形成建筑物区分所有的现角极少存在。因为根据国务院《城镇国有土地使用权出耶和华和转让暂行条件》第28条规定，“土地使用权出租是指土地使用权人作为现租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，上承租人向出租人支付租金的行为”。圭地之上如无建筑物或附着物是不能出租的，如果未按土地使用权出让合同规定的条件投资开发利用土地的，土地使用权不得出租。而在建筑物、其他附着物连同土地使用权一块出租的情况下，只能形成建筑的租赁权，而不能形成建筑物的区分所有。
　　一般来说，建筑物的建造者、开发商都是在取得宅基地使用权，或通过了让、转让、划拨等方式取得土地使用权以后而建筑建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能对土地享有使用权。那么在区分所有的情况下，各区分 所有人对地空间享有何种权利？根据土地和房屋的权利不可分离的原则，一幢建筑即使被区分为不同所有者所有之后，建筑物所有权与土地使用以仍然是不可分割地联系在一起的，这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物区分氖而享有对基地的使用权。
　　从法律上讲，各花盆所有者都应当对基地使用权享有权利，任何一个区分所有者通过购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权，那么就应自然享有对基地使用权的部分权利，而区分氖者转让其专有部分，其对基地使用权的部分权利部分权利，也不得仅仅转让部分的基地使用权而保留其对该建筑物的区分所有权。如果整个建筑物发生毁损专有权需要重建或者被拆除，应当确认各区分所有者都对基地的使用权享有权利。这就是说，一方面，各工分所有者都对基地使用权享有菜有权，另一方面，任何所有者以外的人都不应对基地享有权利。即使对建筑物原所有者或开发商来说，其在转移建筑物所有权给各区分所有者时，可以在合同中规定保留其对室外庭院、草坪、房枯平台及建筑物基耸附发物等的权得规定建筑一旦需重建，只有他才享有对基地的权利。作出这种规定不仅违背法律的上?，而且极易造成对区分所有者的损害，所以对建筑物原所有者或开发商来说，如其已将建筑物名企部分出售给他人，而自己又非区分所有者，那么在房屋重建时，他不能对基地主张任何权利。
　　我们说各区分所有者对基地使用权享有共有权，即是说应将基地使用权作为一项财产而由全体区分所有者享有共有权。因为一方面，各区分所有人所拥有的专有部分的面积是各不相同的，有人可能购买一个楼层的面积，有人则可能购买一套房间，假如在房屋拆毁后基寺需要出售给他人，而原区分所有人享有原专有面积越多，共应分享的数额越大，原区分所有人享有的专有虎少，其应分享有数额越小。


北安市人民法院　王春胜
湖北省襄樊市人民政府


襄樊政发［2007］7号

襄樊市人民政府关于印发《襄樊市村镇饮水安全项目建设管理暂行办法》的通知


各县（市）、区人民政府，各开发区管委会，市政府各部门：


现将《襄樊市村镇饮水安全项目建设管理暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。


二〇〇七年一月十九日




襄樊市村镇饮水安全项目建设管理暂行办法


第一章 总则


第一条 为了保障村镇饮水安全，改善村镇生活和生存条件，规范村镇饮水安全工程建设和运行管理，根据《中华人民共和国水法》、水利部《村镇饮水安全项目建设管理办法》、《湖北省实施〈加强村镇供水工程管理的意见〉细则》，特制定本办法。

第二条 本市行政区域内兴建的各类村镇饮水安全工程均适用本办法。


本办法所称村镇饮水安全工程是指为解决村镇生活饮用水问题，在乡镇（含建制镇）、村庄（含村民点）修建的永久性供水工程。包括：乡镇集中供水工程或跨行政村的集中供水工程（以下简称集中供水工程）；单个行政村或自然村的供水工程（以下简称单村供水工程）；单户供水工程或联户供水工程，包括饮水专用水井、水窖、水池等（以下简称分散供水工程）。


第三条 各级人民政府应当加强村镇饮水安全项目建设管理工作。


水行政主管部门是村镇饮水安全工程的行业主管部门，具体负责编制工程项目规划、可行性研究报告和初步设计，组织和指导项目的实施及运行管理；


各级发展改革部门商有关部门，共同做好村镇饮水安全规划编制和报批、项目审批、计划下达以及建设与管理的监管工作；


财政部门负责村镇饮水安全工程项目资金的监管，为工程顺利开展提供保障；


卫生部门负责提出急需解决的地氟病、苦咸水、血吸虫病区需改水的范围和项目建成后的水质检测、监测；


环保、卫生部门按各自职责加强对村镇饮用水水源地的环境监管；


国土资源部门要严格控制饮用水水源及相关工程设施周边的土地开发利用，确保工程设施和水源安全，并按照有关政策办理村镇饮水安全工程建设用地手续；


价格主管部门负责核定村镇饮水安全工程的供水价格及其监管工作。


第四条 鼓励和支持公民、法人和其他组织按照“谁投资、谁所有、谁经营、谁受益”的原则，投资兴建村镇饮水安全工程。


第五条 对在村镇饮水安全工程建设、管理和科研等方面做出突出成绩的单位和个人，给予表彰奖励。


第二章 工程规划


第六条 县级以上水行政主管部门依据本地村镇饮水安全调查评估报告，编制本地区村镇饮水安全项目建设规划，规划的编制应当符合以下要求：

（一）坚持“先急后缓、分步实施”的原则，优先考虑饮用水对人体健康影响严重的区域。

（二）要因地制宜，采取集中与分散、新建与改扩建相结合，平原以兴建多村集中供水工程为主；丘陵、山区可以以村为单位建设单村供水工程；居住十分分散的地方可以修建单户和联户供水工程。

（三）由具有相应资质的规划设计单位编制可行性研究报告，并按现行建设程序的有关规定进行申报和审批。

（四）经批准的村镇饮水安全工程建设规划是村镇饮水安全工程建设的基本依据。规划的修改，必须经原批准机关批准。凡是没有纳入规划的项目，不得列入年度建设计划。利用社会资金建设的村镇饮水安全工程须经县级以上水行政主管部门批准。


第七条 根据省、市下达的年度计划控制规模，县级水行政主管部门商同级发展改革部门向市水行政主管部门和发展改革部门申报年度项目建设计划，由市水行政主管部门审查后统一组织编制年度实施方案，并商同级发展改革部门上报省水行政主管部门和发展改革部门。


县级水行政主管部门和发展改革部门上报年度建设计划时应同时上报下列材料：

（一）拟建工程的水源、水质检验报告；

（二）县级政府落实配套资金的文件；

（三）受益范围内乡镇政府、村（居）委会的申请报告以及对占地、青苗补偿、资金筹措和施工外部环境保障等方面的承诺；

（四）根据工程类型编制规划名册，集中供水工程和单村供水工程明细到乡镇行政村组，分散供水工程明细到户。


第三章 建设管理


第八条 年度实施方案批准后，涉及群众筹资、筹劳的工程，工程开工前15日内还必须将实施方案以及筹资、筹劳方案向受益村组公示，接受群众监督。


第九条 集中供水工程、单村供水工程开工前要依法办理取水许可证。


第十条 由于筹资、筹劳等问题影响工程开工，确需对项目进行调整的，调整前由县级水行政主管部门书面通知有关乡镇和村组，通知书送达15日内若问题仍不能得到解决，向市水行政主管部门报送调整报告，市水行政主管部门自收到调整报告之日起15日内给予答复。


第十一条 总投资在50万元以上的村镇饮水安全工程必须推行项目法人制、招标投标制、工程监理制、合同管理制。由县级人民政府或水行政主管部门或投资方组建项目法人，负责工程建设。


村民筹资兴建的村内管网和入户工程，由集资者决定建设单位。


对受益户自建、自管、自用的分散供水工程，水行政主管部门要加强工程技术指导和监督，确保工程质量。


第十二条 工程建设中使用的管材、管件和设备必须符合国家卫生、安全、技术标准，按照水利工程招投标有关规定，组织招标。村组或个人购买的用于村组内管网和入户工程的管材、管件也必须符合国家卫生、安全、技术标准。


第十三条 列入国家补助的饮水安全工程项目，受益地要落实配套资金，工程建设前期工作经费从地方配套建设资金中解决。


国家和地方政府的投资原则上主要负责完成水源工程、水处理工程、管护设施、主输水管道工程等。


村内土方工程、村内管网及入户工程可以按照群众急需、直接受益、民主决策、规范程序的原则，采取“一事一议”的办法筹资筹劳建设。


第十四条国家和地方政府补助的村镇饮水安全建设资金由县级水行政主管部门设立专户，实行专帐管理。


第十五条 村镇饮水安全项目的资金按以下方式支付：

（一）招标采购的材料和设备，直接向厂商或经销商拨付；

（二）实行招标的建筑工程，直接拨付到施工单位帐户；

（三）没有实行招标的实行报账制；

（四）单户和联户工程直接向农户兑付。

第十六条 凡是采取筹资筹劳方式建设的工程，在工程建设完工后一个月内应向群众公布工程帐目，接受群众监督。


国家和地方政府补助建设的工程完工后，如出现反复或新增的饮水安全问题，由工程管理单位或受益地自行解决，国家和地方政府不再进行补助。


第十七条 村镇饮水安全工程建设完工后，由县级水行政主管部门会同同级有关部门进行初验，初验合格后，申请市级验收，市级验收合格后申请省级验收。


第十八条 集中供水工程、单村供水工程实行逐个验收，分散供水工程实行抽样验收，验收抽查面不少于30％。


验收资料应当包括实际受益人口和补助资金到户统计表等，集中供水工程要求以组为单位，每组不少于3名村（居）民代表签字；分散供水工程要求以户为单位签字。


验收按照《村镇饮水安全工程验收内容和评分标准》进行。


第十九条 工程验收结果将作为下年度安排项目的重要依据。对验收不合格的县（市、区）和项目，通报批评，并责令整改。


第四章 运行管理


第二十条 村镇饮水安全工程建成后，要及时办理工程交接手续，并进行资产登记，存档备查，村镇饮水安全工程不得随意改变工程用途。


第二十一条 村镇供水工程的管理应根据工程投资渠道、工程规模等，实行不同的管理责任制：

（一）以国家和集体投资为主新建的乡镇集中供水工程和跨村工程，由工程管理委员会负责管理。工程管理委员会由县级水行政主管部门或委托乡镇水利管理机构负责组建，成员由水利部门和受益乡（镇）、村代表组成。村级代表应通过用水户大会选举产生。

（二）以国家和集体投资为主的单村工程，由工程受益范围内的用水合作组织负责管理。用水合作组织在县级水行政主管部门和乡镇政府的指导下，由村民委员会或村民小组负责组建。经用水户同意，也可由村民委员会或村民小组行使用水合作组织职能。

（三）原有集中供水工程应明确权责，实行规范化管理。

（四）由私人投资或股份制修建的集中供水工程，由业主负责管理；

（五）水井、水窖、水池等分散供水工程的管理，实行国家补助，“自建、自有、自管、自用”，由县级政府发给产权证，由受益户负责管理。


第二十二条 新建集中供水工程的管理方式由工程管理委员会、用水合作组织或业主确定。集中供水工程应由供水管理机构管理。单村工程和集中供水工程的入村管道及附属设施，应由专人管理。


集中供水工程较多的县（市），可以组建县级村镇供水工程管理委员会，下设供水工程总站，对以国家和集体投资为主修建的集中供水工程实行统一管理。其他集中供水工程在协商一致的前提下，也可以委托管理总站管理。

第二十三条 县、乡两级可以组建由供水站自愿参加的供水协会。供水协会以服务为宗旨，指导会员单位建立健全规章制度，总结推广管理经验，提供信息和技术服务等。


第二十四条 由国家投资或补助兴建的单村供水工程在县级财政和水行政主管部门的监督和指导下，可以采取以下管理模式：

（一）拍卖经营权。通过公开、公平、公正、竞标的方式奖经营权拍卖给单位和个人。拍卖所得资金专户储存,专项用于工程的维修和设备更新，由水行政主管部门和工程管理委员会、用水合作组织监督使用。

（二）承包经营。应在资产评估的基础上，确定承包底价，竞价承包。中标者要缴纳抵押金并与工程管理委员会、用水合作组织或村委会签订合同，在规定承租期内独立经营，按期交纳租金。

（三）集体管理。由村委会组织受益户代表推选专门管理人员，负责工程管理和征收水费。


第二十五条 为鼓励社会资金投入村镇饮水安全工程建设，由国家投资参股兴建的村镇饮水安全工程，在一定时期内国家投资所占的股份可以实行让利，不参加分红。但工程必须按规定提取工程折旧费和大修费。让利时间依据不同的工程，由县级水行政主管部门和投资者开工前确定，并订立协议。


第二十六条 供水工程管理单位(人员)的基本职责：

（一）宣传贯彻执行国家有关法律、法规，宣传节约用水知识；

（二）依法保护供水工程，维护工程设施安全；

（三）负责工程运行管理，确保供水安全；

（四）负责定期向水行政主管部门报送取、供水等统计报表。


第二十七条 集中供水工程和单村供水工程，要建立健全安全生产、设备操作、定期维修保养等制度。供水工程管理单位(人员)应定期对机井、管道、供水建构筑物和设备等进行养护。


第二十八条 集中供水工程和单村供水工程应建立技术档案管理制度。


供水工程规划报告、批复文件、施工设计、工程招标合同、竣工报告、水质化验报告、验收文件、工程决算、财产清单、相关图表等，由县级水行政主管部门负责管理；


供水工程运行中的水质监测记录、地下水位动态变化记录、设备检修记录、生产运行报表和运行日志等，由供水工程管理单位(人员)负责管理。

第五章 水源、水质管理


第二十九条 水行政主管部门要及时与环保、国土资源、卫生、建设等部门共同划定水源保护区和饮水安全工程保护范围，制定保护办法。

（一）地表水水源防护规定。饮用水取水点周围半径不小于100米的水域内，严禁停靠船只、游泳、捕捞和从事一切可能污染水源的活动；严禁在水源地周边设置排污口，限制和禁止有害化肥、农药的使用，杜绝垃圾和有害物品的堆放。

河流取水点上游1000米至下游100米水域内，严禁排入生活污水和工业废水；其沿岸防护范围内，不得堆放废渣，不得设置有害的化学物品仓库和垃圾；沿岸农田不得施用长效或剧毒农药，不得使用工业废水或生活污水灌溉，不得从事放牧等可能污染水源水质的活动。


以水库为饮用水源的，为防止水质富营养化，禁止库区化肥养鱼、网箱养鱼。


以水窖、蓄水（集雨）池为饮用水源的，距窖、池3米内不得种树、建房，5米以内不得建厕所、粪圈、污水池等。

（二）地下水水源防护规定。采用地下水源的工程，特别是采用浅层水的工程，在井的漏斗半径内，不应再打其它生产用水井；不得使用工业废水或生活污水灌溉和施用长效或剧毒农药；不得修建渗水厕所、污废水渗水坑、堆放废渣和垃圾或铺设污水管（渠）等污染源；并不得从事破坏深层土层的活动。

（三）饮水安全工程的沉淀池、蓄水池、泵站外围30米范围内，不得设立生活区和修建畜禽饲养场、渗水厕所、渗水坑、粪坑，不得堆放垃圾、粪便，不得修建污水渠道。


第三十条 水源工程应在划定的保护范围设立标志，水源地补给范围内应当植树、种草、涵养水源。


第三十一条 供水建（构）筑物和输水管道应由当地政府划定工程保护范围，设置明显标志。在保护范围内不得兴建影响供水的其它建（构）筑物；严禁任何单位和个人擅自改建、破坏和侵占供水设施；严禁取土、堆放物料、垃圾、植树等。需要修建永久性道路等建（构）筑物的，必须征得供水工程管理单位(人员)同意，并承担该段管道保护性设施或迁移所发生的费用。


第三十二条 为减少水介质传染病的发生和传播，集中供水工程和单村供水工程应有消毒设备；分散供水工程应有防污设施，有条件的应进行饮水消毒。


第三十三条 集中供水工程和单村供水工程要按照供水技术规范和村镇饮用水卫生标准的要求，定期委托有资质的单位对质进行检测，保证供水质量达到生活饮用水标准。雨季和旱季要分别加测水质。对分散水源工程，水行政主管部门要配合卫生部门做好对农民安全用水的指导。


第六章 用水管理


第三十四条 供水单位（个人）应首先保证工程设计范围内居民生活和企业生产用水的需要。在水资源条件允许的情况下，经当地水行政主管部门批准，可以扩大供水范围。


第三十五条 供水单位（个人）应对用水户逐户进行登记，与用水户签订供用水合同，并发放用水户手册，按协议供水。由于工程施工、维修等原因确需停止供水的,供水单位（个人）应提前通知用户；因发生自然灾害或供水工程发生不可预测事故而不能提前通知用户的,供水单位（个人）应在积极抢修的同时,及时通知用户。


第三十六条 需安装和改造用水设施的用户，应向供水单位（个人）提出申请，经供水单位（个人）审核后实施。严禁擅自改动、拆除供水设施和私自在供水管网上接水。新增用水户除按实际工程量计收工程费外，还应按规定向供水单位（个人）交纳用水增容等费用。


第三十七条 集中供水工程管理单位应当执行水利部颁布的《供水单位定员定岗标准》，从严控制管理人员，降低运行成本。


第三十八条 供水工程应当安装水表，实行计量用水，厉行节约用水。严重缺水地区要实行用水定额管理，并可实行超额累进加价制度或季节浮动价格制度。


第三十九条 供水管理从业人员应具备相应的技术业务能力，责任心强、办事公道、身体健康。县级水行政主管部门应定期对供水从业人员进行技术培训和考核，供水管理单位人员经考核合格后方能上岗。

第七章 水费管理

第四十条 为保证饮水安全工程的良性运行和长期发挥效益，除分散供水工程外，所有的饮水安全工程都应实行有偿供水、计量收费。


第四十一条 供水价格依据《湖北省水利工程水价管理暂行规定》的要求，按照“补偿成本、合理收益、优质优价、公平负担”的原则，由供水单位（个人）进行测算。在听取用水户意见后，提出调价申请，由当地物价部门会同水利部门按法定程序制定和调整。


水价要以公示栏等形式予以公开，接受群众监督。

第四十二条 建立和完善计量收费制度。各村、企事业单位、学校用水单位应安装总表，供水进户的应分户安装水表。设集中供水点供水的，供水点应安装水表并有专人计量，所用水表必须是合格的产品，确保用水计量准确。


用水受益户应当按期交纳水费，超过一定期限仍不交纳者，可停止供水，任何部门和个人不得强行供水单位无偿供水。


供水单位（个人）可以对用水户核定基本用水量，用户实际用水量超过基本用水量的，按实际用水量收费；用户实际用水量未达到基本用水量的，按基本用水量收费。


基本用水量的确定应当与用水户或用水户代表协商确定，并予以公示。


第四十三条 水费由供水单位（个人）或由其委托的单位、个人计收，计收水费要使用水费专用票据。


供水单位（个人）要建立健全内部财务制度，严格执行国家的财务会计制度，接受水行政主管部门和用水户对水费计收、使用等事项的监督，保证水费的合理使用。


集中供水工程水费收入应设立专户，实行专人、专帐管理。集中供水工程的折旧费、大修费由县级水行政主管部门设专户、按工程列专帐管理；单村供水工程的折旧费、大修费由用水合作组织或村民委员会、受益农户代表共同管理；产权属于个体或联户的，也应积累资金，保证更新大修费用。


第四十四条 建立和完善供水工程水费收入使用制度。供水工程的水费收入主要用于工程设施的运行管理、更新改造、职工工资及集体福利等项开支。集中供水工程的折旧费、大修费，由管理单位提出计划，经县级水行政主管部门批准后实施。单村供水工程的折旧费、大修费由用水合作组织或村委会、受益户代表共同研究同意，并报县级水行政主管部门核实后方可使用。任何单位和个人不得摊派、截留和挪用水费。


第八章 法律责任


第四十五条 违反本规定，有下列行为之一的，由县级以上水行政主管部门或供水管理单位责令其停止违法行为限期改正。

（一）私自接水窃水的；

（二）不按期交纳水费的；

（三）私自拆迁供水设施的；

（四）毁坏供水设备设施的；

（五）切断电源、水源、影响供水运行的；

（六）破坏水源，污染水源的。

第四十六条 供水工程管理凡有下列情形者，视其情节，由主管部门分别给予批评教育、罚款、行政处分，直至追究法律责任。

（一）擅离岗位，无故停水断水者的；

（二）玩忽职守，违背操作规程致使设备损坏造成经济损失的；

（三）贪污挪用水费，伙同用户营私舞弊窃水的；

（四）对水源水质监管不力，酿成恶果的。


第四十七条 对造成供水工程水源污染、变迁的单位和个人，按照“谁破坏，谁治理”的原则，由其负责治理水源地污染，恢复水源原状，并赔偿经济损失，情节严重的应追究其法律责任。对故意破坏水源，投毒等触犯刑律的，应依法追究其刑事责任。


第九章 附则


第四十八条 本办法由襄樊市水利局负责解释。


第四十九条 本办法自公布之日起施行。