论房屋承租人优先购买权制度的完善/王胜宇

作者:法律资料网 时间:2024-06-04 01:24:58   浏览:8708   来源:法律资料网
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房屋承租人的优先购买权是指当房屋出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人购买该承租房屋的权利。 1最高人民法院出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不仅积极肯定了房屋承租人优先购买权的存在价值,而且进一步明确了房屋承租人优先购买权的权利性质、权利的行使条件和方式。但实践中,房屋承租人优先购买权制度还存在很多不完善之处。
  一、关于房屋承租人优先购买权的两种观点
  关于房屋承租人优先购买权制度,学术界和实务界至今仍存在存废之争。
  主张该制度存在的理由的有:第一,房屋承租人优先购买权具有效率和秩序价值,可以充分发挥物的效用,提高物的使用效率,维护既有的物的使用关系,稳定社会经济秩序。第二,体现了实质上的公平。在出租人与承租人的关系之中,承租人因基于出租人的所有权而享有物的使用权,承租人被当然推定为“弱者”,如承租人和第三人享有平等的购买权则不利于保护弱者的合法权益,所以国家通过法律允许承租人、共有人在同等条件下优先购买,反映了在经济公平基础上国家对平等权所进行的修正,这是法律公平实现的更高层次。
  与此相对,有大批学者主张废止,理由是:第一,所有权权能的要求。房屋承租人在同等条件下的优先购买权,是对出租人出卖房屋的选择权的一种限制,是对意思自治原则的侵犯,同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利,为新的矛盾纠纷引发留下了隐患。 2第二,立法本身存在缺陷。“同等条件”规定模糊,造成适用法律上的不确定状态。出租人为了与第三人订约,双方可以先达成高价约定迫使承租人放弃权利,出租人再实际低价转让给第三人,而且优先购买权的行使令房屋所有权陷入了一种不稳定状态,房屋交易遥遥无期,善意买受人的利益遭到极大的破坏,交易安全无从谈起。 3第三,通行的制度作用显见。《合同法》虽然以基本法律的形式确定了房屋承租人享有优先购买的权利,但无法使现有的物的租赁关系处于实质的稳定之中。如果从维护房屋租赁的稳定性和承租人的权益角度出发,为各国所普遍接受的“买卖不破租赁”原则即可实现此目的。在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。第四,立法背景已演变。房屋承租人的优先购买权是应我国建国初期房产资源匮乏的经济形势要求而产生的,随着我国市场经济改革的进一步深化以及商品化住房制度的建立,房产交易市场的繁荣为居住的实现提供了多种条件和方式,承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本的生活需要,而且市场经济发展所需求的意思自治和交易安全却恰恰是优先购权制度所压制的法律价值。 4
  二、对房屋承租人优先购买权两种观点的评析
  纵观上述反对与赞成的声音,虽然反对的理由有合理成分,但笔者更赞同保留房屋承租人的优先购买权制度。所有权的行使是所有人对物进行支配,体现其支配权的过程,具体地表现为所有人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。所有权虽然是一种完全的支配权,但要在法律规定的范围内进行,不得滥用所有权损害社会公共利益和第三人利益,所以,所有权不受限制的理想从来就没有彻底地变为现实。“买卖不破租赁”原则也不可能完全替代房屋承租人优先购买权制度发挥效用,第三人从出租人手中购买房屋多半并不是再出租,而是出于居住、营业等需求,实质上房屋买卖后的租赁关系很难继续保持稳定的状态,对承租人而言,如没有优先购买权对出租人的约束,其合法权益很难得保护。现阶段,虽然房屋承租人优先购买权的立法背景发生了变化,但住房紧张的状况在商品房高房价的压力下必然出现反弹趋势,保留此项制度非常必要,至于立法本身存在的弊端,则可以通过正确认识优先购买权的效力、修正相关法律条文解决。
  三、完善房屋承租人优先购买权制度的建议
  (一)房屋承租人优先购买权的效力
  房屋承租人的优先购买权是建立在先买权基础上的,先买权在我国现行立法也叫优先购买权,优先购买权既有物权效力的优先购买权,也有债权效力的优先购买权。物权的优先购买权可以对抗任何人,具有对世效力。债权的优先购买权只能在当事人间主张,不能对抗第三人。前文已述及房屋承租人的优先购买权的价值,笔者较同意给予承租人债权保护。基于债权的相对性,确立债权属性,意味着承租人的优先购买权的行使只影响承租人和出租人之间的法律关系,而对于第三人不产生约束力。在出租人尚未转移租赁房屋所有权时形成类似一物二卖关系,承租人的优先权应是优先于第三人取得物权,第三人可依其出租人之间债权合同主张不履行赔偿之诉。而在出租人已经转移房屋所有权的情况下,承租人得主张债之不履行赔偿之诉救济其优先利益。 5《合同法》中关于房屋承租人优先购买权的内容过于原则,但是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题的解释》补充了相关内容,实现了法律体系内部的和谐统一。
  (二)关于同等条件的司法判定
  同等条件是指房屋出卖价格、支付方式、缔约考虑期限、附带的其他条件等方面对等。同等并非要求承租人承受的条件与第三人的完全相同,只要基本对等,并且不损害出租人的合法权益,不阻碍出租人与不特定第三人进行买卖房屋磋商即可。对于房屋价格的参照基准,有人建议对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的,适用金钱折算法,承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。 6鉴于人格利益商品化理念对于传统民法理念的突破,增加基于特定第三人产生的人格利益,转移到房屋价款之中,有其合理的部分,也符合市场经济规律的发展,但实践中应慎重审查出租人与特定第三人是否存在规避承租人优先购买权行使的情形。
  ()关于损害承租人优先购买权的救济期限
  除斥期间仅适用于形成权,期间届满权利当然消灭。据此,如将承租人的优先购买权定性为形成权,除斥期间届满后,承租人便不可主张权利,出租人仅因期间届满就能对抗承租人而无需提出其他抗辩理由,承租人的实体权利会消灭,并且除斥期间不适用中止、中断和延长的规定,这样不利于完整地保护承租人的权利。所以,对损害承租人优先购买权的救济期限应适用诉讼时效。《民法通则》规定普通诉讼时效为二年,考虑到救济期限太长不利于鼓励交易,太短不利于维护承租人的利益,所以建议适用一年的特殊诉讼时效。实践中可能存在出租人未通知承租人转让房屋,第三人又多次易手的情形,如承租人因自己的疏忽错过在合理期限内主张优先购买权,多年以后再主张,对出租人和第三人来说不公平,建议一年的诉讼时效从承租人知道其优先购买权被侵害之日起算,但从出租人与第三人签订房屋买卖合同或实际转让之日起不超过三年为宜。另外,《民法通则》第138条规定:“超过诉讼时效期间,当事人自愿履行的,不受诉讼时效限制”,适用诉讼时效相比较除斥期间而言有灵活之处,也给承租人的权利实现提供了多种可能。
  ()对承租人的限制
  1、承租人必须是基于居住与出租人建立租赁关系的,才享有优先购买权,出于商业和其他用途的不能享有。如此才符合承租人优先购买权制度侧重维护承租人的居住、生活、休憩利益的主旨。2、承租人优先购买权的效力只及于其承租范围内的房屋,按对“出租人出卖租赁房屋”的通常理解,承租人与未承租房屋部分没有太大的依赖关系,故不能主张优先购买权。3、承租人经出租人同意将房屋转租,从实际占有房屋和对房屋的依赖关系出发,由次承租人享有优先购买权较合理,但如果承租人转租未经出租人同意,承租人和次承租人都不应享有优先购买权。4、一个房屋上存在多个租赁关系时,房屋可分割出卖的,各承租人仅对承租的部分享有优先购买权,承租人就承租部分放弃优先购买权的,其他承租人对此不能主张优先购买权;不可分割的,各承租人能协商一致的按协商结果处理,不能协商一致的由承租房屋所占整体房屋比例最大的承租人享有整体房屋的优先购买权,若放弃则按比例大小依次类推。
  (五)与其他权利冲突的解决
  1、与善意第三人的买受权。《物权法》已将善意取得的范围扩展至不动产,在房屋出租人与善意第三人已经依法办理了房屋产权过户手续的情况下,第三人取得房屋所有权。“两利相权取其重”,基于债权关系产生的承租人的优先购买权须让位于物权,据此,承租人不能再主张优先购买权,不能请求善意第三人返还房屋。2、与其他共有人的优先购买权。共有人的优先购买权是基于物权关系产生的,承租人的优先购买权是基于债权关系产生的,根据物权优于债权的原理,共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。3、与拍卖中最高竞价者的买受权。按最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定,出租人用拍卖方式出卖房屋应提前通知享有优先购买权的承租人,承租人未到场的视为放弃。据此,承租人的优先购买权不能对抗拍卖中最高竞价者的买受权。承租人如到场参与拍卖,则成为竞买人,所享有的权利应当与其他竞买人无异。但有可能承租人因各种客观理由不能到现场参与竞买,应建议承租人享有报价的权利,如现场竞价低于承租人的报价,由承租人以报价买受房屋。

  北安市法院 王胜宇
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上海市华侨捐赠条例

上海市人大常委会


上海市华侨捐赠条例
上海市人民代表大会常务委员会


(1997年4月3日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过1997年4月14日公布 自1997年6月1日起施行)

第一章 总 则
第一条 为加强华侨捐赠工作的管理,保护和鼓励华侨爱国爱乡热情,促进社会主义物质文明和精神文明建设,根据《中华人民共和国宪法》和有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本条例。
第二条 本条例所称华侨捐赠,系指华侨、华侨社团、华侨投资企业等捐赠人,自愿捐助、赠予款物和受赠单位接受、使用捐赠款物的行为和活动。
捐赠款物应当用于本市文化、教育、科学、技术、体育、卫生、侨务、改善环境和其他公益事业。
第三条 本条例所称受赠单位,系指接受和承办捐赠的企业、事业单位、社会团体和其他社会组织,以及以行政机关名义接受承办捐赠的单位。
第四条 华侨捐赠应当遵循自愿捐赠和尊重捐赠人捐赠意愿的原则。
华侨捐赠必须遵守法律、法规和有关规定,符合国民经济和社会发展的需要。
第五条 华侨捐赠受法律保护,任何单位和个人不得挪用、侵占捐赠的款物。
第六条 市人民政府侨务部门(以下简称市侨务部门)是本市华侨捐赠工作的行政主管部门;区、县人民政府侨务部门(以下简称区、县侨务部门)是所辖地区华侨捐赠工作的行政主管部门,接受市侨务部门的工作指导。市和区、县侨务部门负责实施本条例,并负有管理、指导、监督
和检查的职责。
本市各级人民政府有关部门应当按照各自职责,协同实施本条例。
第七条 本市国家机关、企业、事业单位、社会团体、其他社会组织和个人应当遵守和执行本条例。

第二章 捐赠人的权利
第八条 捐赠人有权决定其捐赠款物的品种、数量、金额、用途和受赠对象。
第九条 捐赠人对其捐赠款物的使用有监督检查的权利,对捐赠项目有权直接或者委托市和区、县侨务部门及其他有关单位和个人进行检查;可以委托审计部门审计。
对违反捐赠人捐赠意愿的行为,捐赠人有权质询和投诉,市和区、县侨务部门或者受赠单位的上级有关部门应当予以纠正和处理。
第十条 捐赠人有权要求为其捐赠的项目留名纪念。
捐赠人要求为其捐赠项目冠名的,应当经区、县人民政府或者市人民政府批准。
捐赠人要求塑像的,应当经市人民政府批准。

第三章 捐赠待遇
第十一条 受赠单位按照捐赠人捐赠意愿用于境外支付的捐赠外汇,需报市侨务部门审批,经外汇管理部门同意后,在指定银行开立外汇帐户,专款专用。
第十二条 经批准进口并经海关验放的捐赠物资中可以享受减免税的,由海关按照国家有关规定办理,并实行监管。
受赠单位不得转让和出售捐赠的进口物资,确需转让或者出售的,应当事先征得捐赠人同意和原审批机关批准,在监管期内还需经海关核准后,按照国家有关规定处理。
第十三条 华侨将其在本市投资企业的合法利润用于本条例第二条第二款规定范围的捐赠,凭市侨务部门的捐赠证明,经税务部门批准后,给予税收优惠。
第十四条 经各级人民政府批准兴建的华侨捐赠工程项目,计划部门应当优先立项,有关部门应当予以配合支持。所需征用、使用土地,按照国家土地管理法律、法规优先办理。所建工程需减免税费的按照有关规定办理。
第十五条 对作出贡献的捐赠人,有关部门可以给予鼓励和表彰;对贡献突出的,可以授予荣誉称号。

第四章 受赠管理
第十六条 华侨捐赠应当由捐赠人向受赠单位表示捐赠意愿,受赠单位应当按照行政隶属关系向市或者区、县侨务部门申报。
捐赠人临时捐赠的,受赠单位可以先行接受捐赠,并应当在一个月内补办申报手续。
第十七条 接受和承办捐赠的单位在向侨务部门办理申报手续时,应当提交下列文件:
(一)捐赠意愿资料;
(二)华侨捐赠申报表;
(三)受赠单位上级主管部门的审核意见。
第十八条 市和区、县侨务部门应当在收到申报文件后十日内回复受赠单位。确有特殊情况需要延期的,回复期限最长不得超过三十日;逾期不回复的,视作同意。
第十九条 受赠单位在收到捐赠款物后,应当向捐赠人出具合法、有效的收据,并对捐赠的款物造册登记。
受赠单位应当妥善管理捐赠款物,并按照捐赠意愿规定的用途使用。
第二十条 华侨捐赠建设的工程项目,受赠单位一般应当成立筹建机构,并委托建设监理机构对项目实施建设监理。
第二十一条 受赠单位应当定期对捐赠款物的使用情况进行自查;对较大的捐赠项目,应当进行项目审计。审计结果由受赠单位报主管侨务部门,并向捐赠人通报。
第二十二条 任何单位和个人不得向华侨强行劝募。受赠单位不得随意向捐赠人要求追加捐赠款物。
第二十三条 对实施本条例作出突出成绩的华侨捐赠的介绍人、受赠单位及其管理部门和管理人员,有关单位和部门可以给予鼓励和表彰。

第五章 法律责任
第二十四条 有下列情形之一的,由市或者区、县侨务部门责令其纠正,并视情节轻重分别给予处罚:
(一)违反本条例第十六条规定,受赠单位未办理申报手续接受捐赠的,限期补办手续。逾期仍不办理的处以警告或者五千元以下的罚款;
(二)违反本条例第二十一条规定,受赠单位未按照规定对捐赠项目进行自查、审计的,处以警告;
(三)违反本条例第四条、第二十二条规定,对强行劝募的责任单位,处以二万元以下的罚款;
(四)违反本条例第十二条规定,擅自变卖捐赠物资的,没收违法所得,并处以三万元以下的罚款;
(五)违反本条例第五条、第十九条第二款规定,受赠单位未妥善管理和使用捐赠款物,造成损失的,处以警告或者三万元以下的罚款;擅自改变捐赠项目的性质、用途的,没收违法所得,或者处以三万元以下的罚款。
第二十五条 挪用、侵占、贪污、盗窃捐赠款物,假借华侨捐赠逃税、走私或者进行其他违法活动的,由有关部门依法处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十六条 当事人对行政管理部门作出的行政处罚决定不服的,可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼,又不履行处罚决定的,作出行政处罚的部门可以申请人民法院强制执行。
第二十七条 从事华侨捐赠工作的行政管理人员,应当遵纪守法,秉公执法。对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊者,予以行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第二十八条 港澳同胞、海外人士及其社会团体,以及他们投资企业的捐赠,可以参照本条例执行。
第二十九条 本条例的具体应用问题,由上海市人民政府侨务办公室负责解释。
第三十条 本条例自1997年6月1日起施行。



1997年4月14日

关于修改《江西省公路养路费征收管理办法》的决定

江西省人民政府


关于修改《江西省公路养路费征收管理办法》的决定
江西省人民政府



《江西省人民政府关于修改〈江西省公路养路费征收管理办法〉》已经1998年1月9日省人民政府第80次常务会议讨论通过,现予发布施行。


根据《中华人民共和国行政处罚法》的规定,省人民政府决定对《江西省公路养路费征收管理办法》作如下修改:
1.第三条修改为:“养路费征收工作实行统一领导、集中管理、分级负责的原则,由省交通厅主管,各级稽查征费机构(以下简称稽征机构)具体负责实施(四轮简易汽车、拖拉机养路费由各地、市、县交通局征收)。其他任何单位和个人都无权征收和决定减征或免征养路费。”
2.第二十八条修改为:“对未按规定缴纳养路费的,由稽征机构责令限期缴纳,从欠缴之日起,按日加收欠缴费款1%的滞纳金,逾期仍不缴纳的,处欠缴费款3倍以下的罚款。”
3.第二十九条修改为:“对报停、封存后偷驶的车辆,一律追缴全额养路费和每逾期1日收取应缴费额1%的滞纳金,并处以不超过欠缴费额3倍的罚款。”
4.第三十条修改为:“免费车辆未办理免费凭证的,责令其回车籍所在地按标准补交未办证期间的全额养路费,并由查获地稽征机构处以其补交数额3倍以下的罚款。
暂定免征、减征的各种专用车辆改变使用性质的,应于改变之日起10日内办理缴费手续,未及时报告的,稽征机构除取消其免、减待遇外,应责令其自改变之日起补缴全额养路费,并处以欠缴费额3倍以下的罚款。”
5.删除第三十一条。
6.第三十二条作为第三十一条,并修改为:“对倒换牌照或涂改、顶替、伪造养路费票证的,除责令补交全部费额和每逾期1日收取应缴费额1%的滞纳金外,并处以1000元以上5000元以下的罚款;触犯刑律的,由司法机关依法追究刑事责任;伪造票证所造成的经济损失,
全部由责任人赔偿。”
7.第三十三条作为第三十二条,并修改为:“对逾期参加养路费年检的车辆,每逾期一日,收取月应缴费额1%的滞纳金,并责令其回车籍所在地补办年检手续。”
8.第三十六条作为第三十五条,并修改为:“对拖欠养路费超过3个月的,稽征机构可以采取暂扣其行车证件或车辆的措施;暂扣车辆满3个月后,车主确实无力补交的,车籍地稽征机构可以依照《中华人民共和国拍卖法》的规定将暂扣车辆拍卖,用拍卖车辆的收入抵交养路费、滞
纳金和罚款。”
9.第三十七条作为第三十六条,并修改为:“对妨碍稽征人员依法履行公务,违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关处理;触犯刑律的,由司法机关依法追究刑事责任。”
10、删除第三十九条。
本决定自发布之日起施行。
《江西省公路养路费征收管理办法》根据本决定作相应的修正。



1998年2月10日