中国证券监督管理委员会


证监会公告〔2009〕22号


现公布《期货公司分类监管规定（试行）》，自2009年9月1日起施行。


中国证券监督管理委员会
二〇〇九年八月十七日

附件：《期货公司分类监管规定（试行）》.doc





期货公司分类监管规定（试行）


第一章 总则
第一条 为有效实施对期货公司的监督管理，合理配置监管资源，提高监管效率，促进期货公司持续规范发展，根据《期货交易管理条例》、《期货公司管理办法》等相关规定，制定本规定。
第二条 期货公司分类是指以期货公司风险管理能力为基础，结合公司市场影响力和持续合规状况，按照本规定评价和确定期货公司的类别。
第三条 中国证监会根据市场发展情况和审慎监管原则，制定并适时调整期货公司分类的评价指标与标准。
第四条 期货公司的分类由中国证监会及其派出机构组织实施，坚持依法合规、客观公正的原则。
第五条 中国证监会设立期货公司分类监管评审委员会（以下简称评审委员会），负责评审等事宜。
评审委员会由中国证监会、中国期货业协会、中国期货保证金监控中心有限责任公司（以下简称期货保证金监控中心）和期货交易所相关人员组成。评审委员会的产生办法、组织结构、工作程序和议事规则由中国证监会另行规定。
第六条 参与期货公司分类工作的人员应当具备相应的专业素质、业务能力和监管经验，在工作中坚持原则、廉洁奉公、勤勉尽责。
第七条 中国证监会及其派出机构根据分类结果对不同类别的期货公司实施区别对待的监管政策。
分类评价不能替代中国证监会及其派出机构的监管措施。
第二章 评价指标
第八条 期货公司的风险管理能力主要根据期货公司客户资产保护、资本充足、公司治理、内部控制、信息系统安全、信息披露等6类评价指标进行评价，体现期货公司对各种风险的控制能力和管理能力。
（一）客户资产保护。主要反映期货公司客户资产安全保障机制、客户资产安全性、客户服务及客户管理水平等情况，体现其操作风险管理能力。
（二）资本充足。主要反映期货公司以净资本为核心的风险监管指标情况，体现其资本实力及流动性状况。
（三）公司治理。主要反映期货公司治理和规范运作情况，体现其合规风险管理能力。
（四）内部控制。主要反映期货公司内部控制制度有效运行情况，体现其内部控制管理水平。
（五）信息系统安全。主要反映期货公司信息系统的稳定与安全情况，体现其技术风险管理能力。
（六）信息披露。主要反映期货公司报送和披露信息的及时性、真实性、准确性、完整性，体现其会计风险及诚信风险管理能力。
第九条 期货公司市场影响力主要根据期货公司在评价期内的业务规模、盈利能力等情况来确定，包括以下内容：
（一）日均客户权益总额；
（二）经纪业务盈利能力；
（三）净利润。
第十条 期货公司持续合规状况主要根据期货公司在评价期内发生的违规行为、期货行业自律组织采取的纪律处分、中国证监会及其派出机构采取的监管措施、行政处罚，或者司法机关采取的刑事处罚进行评价。
第三章 评价方法
第十一条 设定正常经营的期货公司基准分为100分。在基准分的基础上，根据期货公司风险管理能力、市场影响力、持续合规状况等评价指标与标准，进行相应加分或扣分以确定期货公司的评价计分。
第十二条 期货公司客户资产保护、资本充足、公司治理、内部控制、信息系统安全、信息披露等6类风险管理能力评价指标不符合具体评价标准的，每项扣0.5分。
第十三条 期货公司市场影响力符合以下条件的，按照以下原则给予相应加分：
（一）期货公司上一年度日均客户权益总额位于行业前10名、11至30名的，分别加5分、2.5分；
（二）期货公司上一年度经纪业务盈利能力位于行业前10名、11至30名的，分别加4分、2分；
（三）期货公司上一年度净利润位于行业前10名、11至30名的，分别加1分、0.5分。
期货公司风险管理能力与持续合规状况指标得分低于规定分值的，市场影响力指标不予加分。
第十四条 期货公司在评价期内发生以下情形时，按照以下原则进行扣分:
（一）风险监管指标未达到监管标准的，每次扣1分；风险监管指标预警的，每次扣0.5分；
（二）期货保证金监控中心重大预警，经核实为期货公司原因的，每次扣0.5分；期货保证金监控中心一般预警，经核实为期货公司原因的，每次扣0.25分，最高扣3分；
（三）违规使用自有资金的，每项扣2分；
（四）允许客户在保证金不足的情况下进行开仓交易的，每次扣2分；
（五）错单和穿仓损失金额超过当期提取的风险准备金额10%的，扣2分；
（六）审计报告及审阅报告被出具非标准审计意见或审阅意见的，每次扣3分；
（七）任用不具有期货从业资格的人员从事期货业务的，每次扣0.1分，最高扣2分；
（八）任用未取得任职资格的董事、监事、高级管理人员的，每次扣2分；
（九）董事、监事、高级管理人员存在3个月以上缺位的，每次扣2分；
（十）未经许可或报备私下变更股东的，每次扣10分；
（十一）未经许可设立、变更经营场所的，每次扣10分；
（十二）未按规定使用分类评价结果的，每次扣1分。
第十五条 期货公司在评价期内被中国证监会及其派出机构采取监管措施、行政处罚或者被司法机关刑事处罚的，按照以下原则给予相应扣分：
（一）被下达责令整改通知书，或者董事、监事和高级管理人员因对公司违法违规行为负有责任被监管谈话的，每次扣2分；
（二）被采取《期货交易管理条例》第五十九条第二款第（二）至（七）项监管措施的，每次扣3分；
（三）董事、监事和高级管理人员因对公司违法违规行为负有责任被警告或者罚款的，每次扣3分；被暂停、撤销任职资格或者被认定为不适当人选的，每次扣5分；被市场禁入的，每次扣10分；
（四）被采取《期货交易管理条例》第五十九条第二款第（一）项监管措施的，每次扣10分；
（五）被警告、罚款或者没收违法所得的，每次扣15分；
（六）被撤销部分或者全部业务许可、关闭分支机构，或者被刑事处罚的，每次扣20分。
第十六条 期货公司营业部被采取第十五条所述监管措施的，营业部所在地中国证监会派出机构应及时告知期货公司住所地中国证监会派出机构。
期货公司营业部按第十五条所述原则进行扣分。
第十七条 期货公司及其从业人员被中国期货业协会或者期货交易所纪律处分的，每次扣0.5分，累计最高扣3分。
第十八条 期货公司违规行为已被采取纪律处分、监管措施、行政处罚、刑事处罚的，或者同一违规行为被采取多项纪律处分、监管措施、行政处罚、刑事处罚的，按扣分最高的项目进行扣分，不重复扣分；不同违规行为被采取同一纪律处分、监管措施、行政处罚、刑事处罚的，应当分别计算、合计扣分。
第十九条 期货公司出现被采取第十五条第（一）项规定的监管措施时，期货公司能在规定的时间内完成整改且通过中国证监会派出机构验收的，对相应的监管措施可以不予扣分，但仍需按照违规行为进行扣分。
第二十条 期货公司符合以下条件的，按照以下原则给予相应加分：
（一）在评价期内与其他期货公司进行合并且在评价期内已获中国证监会行政许可的，可加3分；
（二）在评价期内管理制度创新成果在全行业推广的，最高可加2分。
第二十一条 中国证监会派出机构可以根据期货公司在评价期内配合日常监管、落实专项监管工作及整改完成情况，对期货公司进行酌情扣分，最高可扣2分。
第四章 公司类别
第二十二条 根据期货公司评价计分的高低，将期货公司分为A（AAA、AA、A）、B（BBB、BB、B）、C（CCC、CC、C）、D、E等5类11个级别。
（一）A类公司风险管理能力在行业内最高，能够较好控制业务风险；
（二）B类公司风险管理能力在行业内较高,能够控制业务风险；
（三）C类公司风险管理能力与其现有业务规模基本匹配；
（四）D类公司风险管理能力低，潜在风险可能超过公司可承受范围；
（五）E类公司潜在风险已经变为现实风险，已被采取风险处置措施。
第二十三条 A（AAA、AA、A）、B（BBB、BB、B）、C（CCC、CC、C）、D等4类10个级别的公司，由中国证监会每年根据行业发展状况，结合以前年度分类结果，根据全部期货公司评价计分的分布情况，以中位数为基准，按照一定的分值区间确定。
第二十四条 期货公司日均客户权益总额未达到全国期货公司日均客户权益总额平均水平的，不得评为A类公司。
第二十五条 被依法采取责令停业整顿、指定其他机构托管、接管等风险处置措施的期货公司，定为E类公司。
第二十六条 期货公司在评价期内存在股东虚假出资、股东抽逃出资、挪用客户保证金、超范围经营、信息系统不符合监管要求、日常经营及自评中向中国证监会及其派出机构、期货保证金监控中心报送虚假材料等情形的，将公司类别下调3个级别；情节严重的，直接评为D类。
第二十七条 期货公司未在规定日期之前上报自评结果的，将公司类别下调1个级别；未在确定分类结果期限之前上报自评结果的，直接评为D类。
第二十八条 期货公司状况发生重大变化或者出现异常且足以导致公司分类类别调整的，评审委员会有权根据有关情况及时对相关期货公司的分类进行动态调整。
上述分类调整属于调高期货公司类别的，期货公司评价指标应当持续6个月以上满足与调高类别相应的标准。
第五章 组织实施
第二十九条 期货公司分类评价采取期货公司自评、中国证监会派出机构初审、评审委员会复核和评审、中国证监会确认评价结果的方法。
第三十条 期货公司分类评价每年进行1次，风险管理能力及持续合规状况评价指标以上一年度4月1日至本年度3月31日为评价期；涉及的财务数据、经营数据原则上以上一年度经审计报表为准。
第三十一条 期货公司应当按照本规定进行自评，对照评价指标与标准，如实反映存在的问题及被采取的纪律处分、监管措施、行政处罚、刑事处罚等，经公司法定代表人和公司经营管理负责人、首席风险官签署确认后，于每年4月15日之前将自评结果上报公司住所地中国证监会派出机构。
第三十二条 中国证监会派出机构在期货公司自评的基础上，根据日常监管掌握的情况，对期货公司自评结果进行初审和评价计分，于每年5月15日之前将初审结果上报评审委员会。
第三十三条 在初审过程中，中国证监会派出机构应当就有关问题进行核查，并与期货公司核对情况，确认事实。
第三十四条 评审委员会在中国证监会派出机构初审的基础上组织复核，并根据复核结果评审确定期货公司的类别。期货公司分类结果由中国证监会确认后生效。
第三十五条 期货公司因不可抗力或其他特殊情形，认为有必要申请扣分豁免的，应当提交相应证明材料，经中国证监会派出机构初审后由评审委员会复核并审议决定。
第三十六条 中国证监会于每年7月15日之前将期货公司的具体得分及所属类别书面告知期货公司。
第三十七条 期货公司对评价结果有异议的，在收到分类结果通知之日起1个月内可通过中国证监会派出机构向评审委员会提出书面申诉。
第三十八条 对于在自评时隐瞒重大事项或者报送、提供的信息和资料有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的期货公司，中国证监会派出机构应当对签署确认意见的公司法定代表人和经理层人员采取相应监管措施，记入诚信档案。
第三十九条 中国证监会派出机构在日常监管工作中，对期货公司发生的违规行为和异常情况应当及时调查、迅速采取适当的监管措施并记入监管档案，在此基础上对期货公司进行客观、公正的初审和评价计分。
第四十条 中国证监会派出机构对期货公司的违法违规行为是否及时、充分采取相应监管措施，以及期货公司分类初审的质量，是落实辖区监管责任制，考评中国证监会派出机构期货公司监管工作绩效的重要依据。
第六章 分类结果的使用
第四十一条 中国证监会按照分类监管原则，对不同类别的期货公司在监管资源分配、现场检查和非现场检查频率等方面区别对待。
第四十二条 期货公司分类结果将作为期货公司申请增加业务种类、新设营业网点等事项的审慎性条件。
第四十三条 期货公司分类结果将作为确定新业务试点范围和推广顺序的依据。
第四十四条 期货公司分类结果将作为确定期货投资者保障基金不同缴纳比例的依据。
第四十五条 期货公司分类结果主要供中国证监会及其派出机构、各期货交易所、期货保证金监控中心、中国期货业协会等机构使用。
期货公司不得对外公布分类结果，不得将分类结果用于广告、宣传、营销等商业目的。
第七章 附则
第四十六条 本规定下列用语的含义：
（一）期货保证金监控中心重大预警，是指由于期货公司保证金封闭圈内自有资金不足或者保证金出现缺口等事项而导致的预警。
（二）期货保证金监控中心一般预警，是指除上述重大预警以外的其他预警。
（三）经纪业务盈利能力，是指期货公司手续费收入－营业税金及附加－业务及管理费。
第四十七条 本规定自2009年9月1日起施行。



附件：期货公司风险管理能力评价指标与标准


评价指标 序号 评价标准
1.客户资产保护 1.01 期货保证金账户的管理、报备、披露符合相关规定
1.02 期货保证金的存放、出入金符合相关规定
1.03 期货保证金封闭管理有效运行，不存在违反相关规定的情形
1.04 向监控中心报送的数据真实、准确、完整，能够按规定及时报送
1.05 开户环节符合相关规定和投资者适当性制度的要求
1.06 交易环节符合相关规定，能够切实保障客户的合法权益
2.资本充足 2.01 风险监管指标的计算符合规定
2.02 建立了风险监管指标动态监控与补充机制，开展重大业务前进行敏感性测试
2.03 按照规定履行了定期报告与风险监管指标异常时的临时报告义务
3.公司治理 3.01 期货公司与控股股东或实际控制人在业务、人员、资产、财务、场所等方面严格分开、独立经营
3.02 公司“三会”制度健全并有效履行职责
3.03 董事、监事、高级管理人员任职情况符合监管要求，不存在提供虚假信息、隐瞒重大事项、拒绝配合监管、擅离职守等情况
3.04 公司股东及其关联人未占用期货公司资产，未损害公司及客户的合法权益
3.05 公司及股东能够按规定向监管部门履行报告义务
3.06 期货公司未直接或间接为股东提供融资或担保
3.07 期货公司确保首席风险官享有充分的知情权和独立的检查权，为首席风险官有效履职提供必要的条件和保障
3.08 首席风险官按规定履行监督、检查职责，切实履行报告义务，并按要求及时向监管部门提交工作报告
4.内部控制 4.01 公司和营业部的人员、岗位、场地、设施等方面符合运营和监管要求
4.02 公司内部控制架构健全，设置了必要的业务和职能管理部门，符合不相容职务分离原则
4.内部控制 4.03 公司内部管理制度完善，财务、交易、结算、风险控制、合规等各项业务有效运转并符合监管要求
4.04 公司建立了重大风险预警机制和突发事件应急处理制度并有效执行
4.05 公司建立了明确、合理的授权分责制度并有效执行
4.06 公司建立了严格的内部稽核监督和责任追究制度并有效执行
4.07 公司自有资金管理有效，资金用途和划拨程序符合监管要求
4.08 营业部“四统一”管理有效执行
5.信息系统安全 5.01 信息技术管理制度完善并有效执行
5.02 信息系统安全稳定运行
5.03 应急处理机制健全有效
5.04 按规定及时准确报送信息系统情况
6.信息披露 6.01 信息披露制度健全且有效执行
6.02 公开披露的信息真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏
6.03 公开披露的信息能够按规定及时披露
6.04 信息披露工作由专人负责、职责明确，公开信息填报工作符合监管要求


江苏省盐城市人民政府


盐城市人民政府关于印发盐城市物业管理实施细则的通知

盐政发〔2009〕104号


各县（市、区）人民政府，市开发区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：
　　现将《盐城市物业管理实施细则》印发给你们，希遵照执行。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　盐城市人民政府
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年五月五日



　　　　　　　　　　　　　　　　　　盐城市物业管理实施细则

　　第一章总则
　　第一条为了规范物业管理活动，维护物业当事人的合法权益，提高城市物业管理水平，推动物业管理行业健康发展，根据《物权法》和国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本实施细则。
　　第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本实施细则。
　　第三条本实施细则所称业主，是指房屋的所有权人，即房屋登记簿记载的权利人（含商品房预告登记的权利人）。
　　本实施细则所称使用人，是指房屋的实际使用人和承租人。
本实施细则所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。
　　第四条市房产管理局是全市物业管理行业的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本细则的组织实施。
　　各县（市、区）房产行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责辖区内物业管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导等日常工作。
　　街道办事处、乡镇人民政府负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，做好社区居委会、业主委员会、物业管理协调配合的有关工作；负责辖区内物业项目经理及其从业人员的日常管理与考评，调处矛盾纠纷。
　　建设、规划、城管、工商、物价、公安、司法、民政等部门按照各自职责范围，协同实施本细则。
　　(一)各县（市、区）政府
　　负责把住宅物业管理纳入社区管理范畴，加强对住宅物业管理工作的指导、协调和监督；协调解决小区管理中的综合性问题；督促街道(乡镇)会同房产行政主管部门做好业主大会(业主委员会)筹备组建、换届工作，帮助业主把好业主委员会筹备组人选关，并落实考核工作。
　　(二)房产行政主管部门
　　负责对住宅物业管理活动的监督管理，加强物业服务企业资质管理和从业人员资格管理；对住宅专项维修资金的归集、使用进行指导和监管；主动依靠街道(乡镇)，做好业主大会(业主委员会)组建、换届、备案工作，指导其日常运作；依法对物业管理区域内的违法行为进行查处。
　　(三)规划行政主管部门
　　负责新建住宅小区的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；依法查处住宅小区内的违法建筑及外立面开墙破洞行为。
　　(四)建设行政主管部门
　　负责对在建住宅施工过程中的质量监督和管理；协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾；负责物业管理区域内绿化工作的行业指导管理和绿化调整树木、绿地变动的审批，协调解决因植物品种影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾；负责物业管理区域内污水排放，燃气管道设施的检修、维护工作。依法查处毁绿行为。
　　(五)城管行政主管部门
　　负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处；负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督；负责对不履行市容卫生责任区制度的物业服务单位进行查处；加强对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。依法查处破坏环卫设施行为。
　　(六)公安行政主管部门
　　指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设；消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾；加强对保安人员、外来人口和宠物的管理。
　　(七)物价行政主管部门
　　确认物业服务最高收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准；对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
　　(八)环保行政主管部门
　　负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收；对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处；对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。
　　(九)工商行政主管部门
　　加强企业登记审查，对未经规划管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所，不予核准登记。
　　(十)质监行政主管部门
　　对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
　　(十一)民政行政主管部门
　　落实街道(乡镇)、居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理。
　　(十二)物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、广电、邮政、路灯、环卫等单位依据计量器具显示的量值向最终分户使用人收取有关费用。有偿委托物业服务企业代收的，不得向业主收取手续费等额外费用。并按规定负责物业管理区域内市政公用设施和相关设备设施的养护维修。
　　第五条各级政府应当扶持物业管理行业的发展，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
　　物业服务企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。

　　第二章业主及业主大会
　　第六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督住宅专项维修资金的使用执行情况；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。
　　第七条业主应当履行下列义务：
　　（一）遵守国家和地方相关物业管理的规定；
　　（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；
　　（三）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（四）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（五）按照合同约定按时交纳物业服务费用；
　　（六）按照有关规定交纳住宅专项维修资金；
　　（七）配合物业服务企业的服务活动；
　　（八）法律、法规规定的其他义务。
　　第八条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。
　　第九条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
　　业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。
　　第十条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用的物业建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
　　同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府的指导下成立首次业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主或者业主人数较少且全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
　　第十一条业主大会成立条件成熟的，建设单位应当书面告知物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文书资料。建设单位未及时书面告知，业主向县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。
　　县（市、区）物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主书面要求的15日内，会同街道办事处或乡镇人民政府指导建设单位和业主推荐业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组组成人员为5名（社区居委会、建设单位各1名，业主代表3名）。业主代表由业主共推，但必须是模范履行业主义务，有事业心、公益心和服务时间的业主，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处或乡镇人民政府会同县（市、区）物业管理行政主管部门指定筹备组成员。筹备组活动由社区居委会牵头组织。
　　第十二条筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。
　　筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府，县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府可以根据实际情况派代表参加。
　　筹备组负责起草管理规约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。
　　第十三条业主大会履行下列职责：
　　（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的管理规约；
　　（三）选举业主委员会委员或更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
　　（五）筹集和使用物业共有部位、共用设施设备的住宅专项维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及附属设施；
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；
　　（八）法律、法规规定的其他职责。
　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
　　经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会应当在15日内组织召开业主大会临时会议，逾期不组织召开的，由物业所在地的县（市、区）人民政府房产行政主管部门联合街道办事处或乡镇人民政府责令其限期召开。
　　第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积二分之一以上的业主且占总人数的二分之一以上的业主参加。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主委托代理人参加业主大会会议的，应当办理书面委托手续。业主本人不办理书面委托，又不参加投票的视为弃权。
　　第十六条业主大会首次会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序；业主投票权的确定方法；业主委员会的组成和换届选举；委员资格、义务和任期；业主大会临时会议的召开等事项。
　　业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。
　　第十七条入选业主委员会的成员应当符合下列条件：
　　（一）具有完全民事行为能力，身体状况良好的本物业管理区域内的业主；
　　（二）遵守国家有关法律、法规；
　　（三）遵守管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；
　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
　　（五）具有一定的组织能力；
　　（六）具备必要的工作时间。
　　第十八条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。并同时告知相关的社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
　　第十九条业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
　　（一）召集和主持业主大会会议，报告物业管理实施情况；
　　（二）经业主代表大会同意代表业主和业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
　　（四）监督管理规约的实施；
　　（五）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
　　（六）建立业主委员会日常工作的规范制度和工作职责，业主委员会要正常地开展工作；
　　（七）根据业主大会的决定，代理因物业管理活动发生的诉讼事务；
　　（八）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
　　第二十条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是5-15名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职，由业主代表组成。小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名，5万平方米以上15万平方米以下业主委员会成员为7名，15万平方米以上30万平方米以下业主委员会成员为9名，30万平方米以上业主委员会成员为不超过15名的单数。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。
　　分期开发的物业区域达到成立业主委员会条件的可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。
　　业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
　　第二十一条选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将选举结果通过社区居民委员会告知所在地街道办事处或乡镇人民政府。
　　业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定；业主大会议事规则；管理规约；业主委员会成员名单和基本情况。
　　第二十二条业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，物业所在地的县（市、区）人民政府房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府应当督促、指导其换届工作。
　　业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。
　　新一届业主委员会选举成立之日起的10日内，原业主委员会成员应当将其保管的有档案等文书资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
　　第二十三条管理规约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
　　第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事经营活动或与物业管理无关的其他活动。
　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
　　第二十五条在物业管理区域内，业主委员会、物业服务企业、社区居委会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。
　　（一）业主委员会接受业主大会的委托，实施业主自治管理，监督与配合物业服务企业的服务活动；协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。
　　（二）物业服务企业应在依法经营服务活动中，接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务；听取社区居民委员会的有关意见，配合社区开展有关活动。
　　（三）社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动，引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。
　　第二十六条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。
　　经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会议事规则规定。
　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督、质询。
　　第二十七条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府组织召开。

　　第三章物业服务企业
　　第二十八条物业服务企业实行资质管理制度。
　　物业服务企业资质等级分为一、二、三级。市物业管理行政主管部门负责本市三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省建设行政主管部门的指导和监督。
　　一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
　　二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
　　三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
　　第二十九条从事物业管理的人员应按照国家有关规定，取得职业资格证书。
　　物业服务企业应当确定物业管理区域的项目负责人，项目负责人应取得盐城市物业服务项目经理资格证书，并承担相应责任。
　　第三十条物业服务企业享有下列权利：
　　（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；
　　（二）收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用；
　　（三）选聘专业公司承担专项经营业务；
　　（四）拒绝承担任何形式的摊派以及法律法规规定或服务合同约定以外事项的责任；
　　（五）开展其他多种经营服务项目，增强企业实力；
　　（六）法律、法规规定的其他权利。
　　第三十一条物业服务企业应履行下列义务：
　　（一）执行物业管理行业规范、服务标准，备足卫生保洁、绿化养护等必需的物业服务工具和设备；
　　（二）履行物业服务合同，提供物业服务，维护业主利益；
　　（三）接受业主、业主委员会的监督；
　　（四）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况，以及公建配套设施经营管理的收支情况；
　　（五）劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告相关管理部门和业主委员会；
　　（六）接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理；
　　（七）接受街道办事处或社区对居委会的日常考核、督查、评价与管理；
　　（八）协助有关行政管理部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域公共秩序；
　　（九）未经城管部门批准，物业服务企业不得批准在小区内乱设摊点；
　　（十）法律、法规规定的其他义务。

　　第四章前期物业管理
　　第三十二条前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
　　第三十三条住宅物业和非住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。自建的非住宅物业需要选聘物业服务企业时，也应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
　　凡多层物业（含住宅、非住宅及其配套用房，下同）规划总建筑面积在3万平方米以上，或高层（含小高层）物业规划总建筑面积在1万平方米以上，或多层、高层混合物业规划总建筑面积在3万平方米以上的新建或在建物业，都必须以招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。规模较小，未达到以上标准的新建或在建物业，或投标人少于3个，须经物业所在地县（市、区）房产行政主管部门批准后，方可采用协议方式选择相应资质的物业服务企业。
　　第三十四条建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：
　　（一）预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
　　（二）新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成；
　　（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成。
　　建设单位应当自确定中标之日起15日内，与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并向物业项目所在地的县（市、区）房产行政主管部门备案。
　　签订前期物业服务合同期限一般不超过三年。业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自然终止。
　　第三十五条前期物业管理的主要内容是：
　　（一）建立与业主、物业使用人的联络关系；
　　（二）设计管理模式，草拟物业管理制度，编写物业管理规约建议书；
　　（三）建立服务系统和服务网络；
　　（四）办理移交承接验收事宜；
　　（五）在业主大会选聘物业服务企业前，按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。
　　建设单位应明确物业服务企业的前期介入管理的具体内容，并给予物业服务企业相应的前期介入管理经费，具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。在办理商品房预售许可证之前将物业用房的具体位置在规划图中标明。
　　第三十六条建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定临时管理规约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。
　　临时管理规约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项。临时管理规约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。
　　住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
　　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
　　第三十七条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
　　建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。
　　第三十八条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
　　建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供不少于规划建设总建筑面积0.4％具有产权的物业管理用房（其中住宅区物业管理配套办公、服务用房和经营用房的比例分别为1：3：6）。在业主大会成立后建设单位将验收合格的物管用房产权移交给业主，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物管用房移交。
　　物业管理用房原则上在第一批工程竣工前建成，经验收合格后，交付使用。分期建设的项目在首期交付时的物管用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。
　　交付的物业管理用房的建设标准，应当符合国家有关工程质量和安全的要求，具有上下水、供电通讯等设施，具备正常使用功能。
　　建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，物业管理和社区用房等配套房屋应予以明确。
　　第三十九条在办理前期物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，以及上述资料的数据光盘；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理所必需的其他资料。
　　建设单位应当在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业服务企业，同时将有关资料的数据光盘分别报市、县（市、区）物业行政主管部门备案。物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
　　第四十条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位在保修期限内未尽到保修责任的，由建设单位依据相关规定承担保修责任。

　　第五章物业管理服务与收费
　　第四十一条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。其中分期建设的物业，只能委托同一物业服务企业管理。
　　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人，如因委托造成的损失由物业服务企业承担。
　　第四十二条物业交付使用后，业主应当及时续聘或者重新选聘物业服务企业，参照建设部统一印制的示范文本，订立物业服务合同，并在该区域内公示。
　　物业服务合同的主要内容包括：
　　（一）当事人和物业的基本情况；
　　（二）双方的权利和义务；
　　（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
　　（四）物业服务费的标准和收取办法；
　　（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；
　　（六）住宅专项维修资金使用方面的约定；
　　（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；
　　（八）违约责任及解决纠纷的途径；
　　（九）双方当事人约定的其他事项。
　　第四十三条物业服务事项主要内容包括：
　　（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；
　　（二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；
　　（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
　　（四）协助或受有关部门委托做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作；
　　（五）应业主要求进行的其它服务；
　　（六）物业档案资料的管理。
　　第四十四条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。
　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项，当事人不承担责任。
　　第四十五条物业服务企业应当在物业服务合同期限届满前90天，以书面形式告知业主委员会，业主委员会接到告知书起30日内，组织召开业主大会讨论决定选聘事项。
　　业主大会决定续聘原物业服务企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内，与原物业服务企业续签物业服务合同。
　　业主大会决定重新选聘物业服务企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知原物业服务企业，原物业服务企业在合同期满后7日内，与业主委员会或业主委员会指定的新选聘的物业服务企业办理移交手续，移交物业管理用房、经审计后的费用帐册（包干制除外）以及本办法第三十九条规定的有关资料等。
　　物业服务企业或业主委员会根据业主大会的决定经过双方协商一致，可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。但应当通知对方，并按上款规定办理移交手续。
　　物业服务企业或业主委员会根据业主代表大会决定单方提出解除物业服务合同，另一方持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构裁决。
　　第四十六条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。
　　普通住宅公共服务收费实行政府指导价，由物价行政主管部门会同房产行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定分项收费的标准，并定期公布。
　　普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由当地价格主管部门核准。通过前期物业管理招投标方式确定的服务收费价格，应及时报当地物价部门备案，作为物价部门核准前期物业管理服务收费的依据。物业服务企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准。
　　已成立业主委员会的普通住宅公共服务收费标准，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定。
　　物业服务企业在服务时要遵循“值价相符”的原则，不得高档次服务低档次收费，更不得高档次收费低档次服务。
　　非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价。
　　前期物业管理阶段由开发建设单位与物业服务企业在服务合同中约定服务费用；已成立业主委员会的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务费用。
　　物业服务收费管理中涉及的其它有关事项，按照《江苏省物业服务收费管理办法》以及本市有关规定执行。
　　第四十七条业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。
　　纳入物业管理范围的、竣工但尚未出售或者因开发建设单位的原因，未按时交给物业买受人的物业，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由建设单位全额交纳。房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。
　　实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，在前期物业管理服务期间，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，或因施工、配套设施不到位等原因影响物业管理服务的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业，并在前期物业服务合同中具体约定。
　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
　　第四十八条物业服务企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。
　　第四十九条价格主管部门应当会同物业行政主管部门加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范、引导和监督。物业服务企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。
　　第五十条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目，服务费用由双方约定。
　　第五十一条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。不能强制物业服务企业代收代缴。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。
　　上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业服务企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业服务企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第五十二条对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当及时劝阻，并及时向有关行政管理部门报告。
　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法违规行为予以制止或者依法处理。
　　第五十三条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
　　第五十四条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规的规定和管理规约的约定。
　　物业使用人违反本办法的规定和管理规约的约定，相关业主应当承担连带责任。

　　第六章物业的使用和维护
　　第五十五条新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划行政主管核定的内容实施，不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。
　　已列入住宅小区商品房建设成本的配套设施，产权属全体业主所有（国家另有规定的除外），由市、县（市）房产行政主管部门设立的登记机构代为登记，开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。
　　未列入住宅小区商品房建设成本的配套设施，产权归投资人所有，但交付使用后须纳入住宅小区统一的物业管理。
　　第五十六条新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容，应在控制性详细规划、公建配套建设要求意见书、土地出让公告、建设项目批文、公建配套建设计划中予以明确；在商品房预售价格认证时，应对住宅小区公建配套设施的成本进行认定；在核发新建住宅小区建设规划许可证和商品房预售许可证时，应将住宅小区公建配套设施的名称、位置、性质、面积等内容明确标注；住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中，应将公建配套设施实施计划在销售场所公示，并告知购房人；办理权属初始登记时，应按公建配套设施的性质进行区分登记。
　　在老小区整治出新时，应按有关规定对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整；根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施。同时对清退、调整、回购和补建的公建配套设施进行产权登记，并办理移交使用手续，用于物业管理。
　　第五十七条业主对建筑物内的住宅、非住宅用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
　　第五十八条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
　　第五十九条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主利益。
因维修物业或者业主公共利益需要，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
　　第六十条供水、供电、供气、市政、排水、环卫、通讯、有线电视等单位，按规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的，不得强制要求物业服务企业维修养护。委托物业服务企业代为维修、养护的，应当与物业服务企业签订委托合同，并支付维修、养护费。
　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业服务企业，并及时恢复原状。造成损失的，应当予以赔偿。
　　第六十一条业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。若确需改变物业使用性质的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
　　第六十二条业主共用车库（位）的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业服务企业保管机动车的，应当另行与物业服务企业签订车辆保管合同。
　　第六十三条物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。小区的共用停车库（位）应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。
　　第六十四条物业管理区域内禁止下列行为：
　　（一）损坏房屋承重结构；
　　（二）擅自改变房屋用途；
　　（三）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、擅自改变公建配套设施使用功能；
　　（四）私搭乱建；
　　（五）侵占绿地、毁坏绿化；
　　（六）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
　　（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者超标准排放污染物质、发出超标准的噪声和振动；
　　（八）未经批准摆设摊点；
　　（九）无序停放车辆；
　　（十）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
　　（十一）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
　　（十二）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
　　（十三）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
　　第六十五条业主、使用人装饰装修房屋时，应当事先告知物业服务企业，与物业服务企业签定装饰装修管理服务协议，交纳服务费用，到所在地市、县（市）房屋安全鉴定机构进行房屋装饰装修备案登记，并按规定交纳费用，具体缴费标准由物价行政主管部门确定。物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
　　业主、使用人及装饰装修实施企业在装饰装修房屋时需要改变房屋结构或涉及房屋承重部位的，要向所在地市、县（市）房屋安全鉴定机构办理相关手续。
　　物业服务企业发现在物业使用、装饰装修过程中有擅自损坏房屋结构、违反有关规定以及（临时）管理规约的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关房屋安全管理部门。
　　第六十六条物业出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时，责任人应当及时维修养护。
　　物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
　　第六十七条建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在规定范围内的保修期限应从最近一次维修合格时开始计算。建设单位可以委托物业服务企业保修，也可以自行组织维修。
　　房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：
　　（一）房屋室内部分，由业主自行维修；
　　（二）房屋的共用部位和共用设施设备，由物业服务企业根据物业服务合同的约定定期维修养护。
　　第六十八条住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳住宅专项维修资金。
　　住宅专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
　　根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。
　　第六十九条住宅专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。
　　设有共用电梯的物业项目，应设定专项维修资金。具体办法由房产行政主管部门会同物价行政主管部门另行制定。
　　住宅专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由房产行政主管部门制定，报人民政府批准执行。
　　第七十条利用业主共有的配套设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，按照规定办理有关手续。其收益在扣除物业服务企业代办费用后，应当用于补贴物业管理公共服务费但合同另有约定的除外。

　　第七章法律责任
　　第七十一条住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，根据国务院《物业管理条例》第五十七条规定，由县级以上房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。出售的非住宅物业参照此标准执行。
　　第七十二条建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，根据国务院《物业管理条例》第五十八条规定，由县级以上房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第七十三条违反本办法的规定，不移交有关资料的，根据国务院《物业管理条例》第五十九条规定，由县级以上房产行政主管部门责令其限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
　　第七十四条违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，根据国务院《物业管理条例》第六十条规定，由县级以上房产行政主管部门责令其停止活动，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第七十五条未按照规定交纳住宅专项维修资金的，根据《江苏省物业管理条例》第四十二条规定，由县级以上房产行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
　　违反本办法的规定，挪用住宅专项维修资金的，根据国务院《物业管理条例》第六十三条规定，由县级以上房产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第七十六条违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规划规定配置必要的物业管理用房的，根据国务院《物业管理条例》第六十四条规定，由规划行政主管责令其限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下罚款。
　　第七十七条违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，根据国务院《物业管理条例》第六十五条规定，由县级以上房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
　　第七十八条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，可向人民法院提起诉讼。
　　第七十九条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规规定的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
　　第八十条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
　　业主大会、业主委员会和物业服务企业，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费等违背管理规约或损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
　　第八十一条房产行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，根据国务院《物业管理条例》第六十九条规定，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第八十二条违反本办法，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。

　　第八章附则
　　第八十三条本规定自公布之日起实施。