江西省赣州市房地产管理局


赣州市已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法


2001.04.01

市房地产管理局

　　　　　　　　　　　　第一章 总则
　　第一条 为进一步深化住房制度改革，促进房地产市场流通，满足居民住房消费需求，依照《中华人民共和国房地产管理法》和《江西省已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法》规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本市行政区域内已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售，适用本办法。
　　第三条 本办法所称已购公有住房，是指职工或居民根据县级以上政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价所购买的公有住房（包括单位差额集资房）。
　　本办法所称已购经济适用住房，是指按照政府指导价购买的经济适用住房（包括安居房、解危房和单位全额集资房）。
　　第四条 赣州市房地产管理部门是本市已购公有住房和经济适用住房上市出售的行政主管部门。赣州市房地产市场管理机构负责本市市辖区已购公有住房和经济适用住房上市出售的具体业务工作；县（市）房地产（房改）管理部门负责本辖区内已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。
　　财政、物价、地税、土地管理等有关部门应当按照各自职责，做好已购公有住房和经济适用住房上市出售管理工作。
　　第五条 已购公有住房和经济适用住房上市出售应遵循自愿、公平、合理的原则。
　　第六条 具备下列条件的，报经县（市）人民政府批准，可以开放已购公有住房和经济适用住房上市出售的交易市场：
（一）按照省委、省政府赣发『１９９８』８号文件规定，进行了清房，并对清房中的违纪行为进行了处理；
（二）已按本办法制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售的具体实施方案。
（三）符合法律、法规、规章规定的其他条件。
　　　　　　　　第二章 上市出售的条件
　　第七条 已购公有住房和经济适用住房必须取得合法产权证书、土地使用权属证明以后方可上市出售。
　　第八条 已购公有住房和经济适用住房有下列情形之一的不得上市出售：
（一）以抵于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的住房；
（二）住房面积超过省政府规定的控制标准，且超标部分未按照退回或者补足房价款的住房；或者违反规定利用公款超标准装修，且未按照规定退回或补足装修费用的住房；
（三）未经学校同意出售的学校校园内的住房；
（四）擅自改变房屋使用性质的住房；
（五）经房屋拆迁主管部门近期公告列入拆迁范围的住房；
（六）经房屋安全鉴定部门鉴定为危房的住房；
（七）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房屋所有权人、土地使用权人对房屋土地享有占有、使用、收益和处分权利的住房；
（八）产权共有的房屋，未经其共有人书面同意出售的住房；
（九）已设立抵押权且未经抵押权人书面同意出售的住房；
（十）房屋及其土地权属有争议的住房；
（十一）法律、法规、规章和县级以上政府规定不宜出售的住房。
　　第九条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭不得再按照房改成本价或者标准价购买公有住房，不得再参加单位集资建房，不得再购买经济适用住房等享受政府优惠政策建设的住房。
　　　　　　　　第三章 上市出售的程序
　　第十条 已购公有住房和经济适用住房上市出售实行市场准入制度，由房屋所有权人向房屋所在地县级以上政府住房制度改革领导小组办公室申请办理准入审批手续，填写《职工家庭住房情况申报表》和《已购公有住房和经济适用住房上市申请确认表》，并提交下列材料：
（一）房屋所有权证书；
（二）土地使用权证书；
（三）房屋所有权（含共有权人）身份证及户籍证明；
（四）同住成年人（指同户籍常住完全民事行为能力人）同意上市出售的书面意见；
（五）以标准价购买的公有住房，应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；
（六）房屋产权为共有的应当提供共有人同意上市出售的书面证明；
（七）已设立抵押权的，须提交抵押权人同意上市出售的书面证明；
（八）法律、法规和规章规定的其他证明材料。
　　第十一条 县级以上政府住房制度改革领导小组办公室对申请上市出售的住房进行审核，并应当在收到申请之日起１５日内作出是否准予上市的书面意见。
　　第十二条 对经批准上市出售的已购公有住房和经济适用住房，房地产市场管理机构应当审核转让人按规定提交的有关资料，丈量房屋面积，勘察房屋界址、房屋成新和设施装修，绘制房屋平面图。房地产市场管理部门自收到交易申请之日起１５日内办理完毕审核手续。
　　第十三条 已购公有住房和经济适用住房上市出售，其成交价格由买卖双方协商议定，也可以自愿委托具有合法资质的评估机构评估，未经双方共同委托，不得强行评估。
　　房地产市场管理机构对所申报的房屋成交价格核实无误后，以成交价格作为缴纳税费的依据。对申报的成交价格明显抵于市场价的，房地产市场管理机构可以核定作为缴纳税费依据的价，并以核定的价格作为计收税费的依据。
　　第十四条 房地产市场管理部门应当自接到受让人变更发证申请之日起１５日内，凭税费交纳凭证办理变更登记，核发《房屋所有权证》；受让人凭变更后的《房屋所有权证》向同级政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。
　　　　　　　　　　第四章 税费计征
　　第十五条 已购公有住房和经济适用住房上市交易，买卖双方应当按下列规定缴交有关税费；
（一）受让人
１、土地出让金（或者相当于土地出让金的价款）。按标定地价的１０％计收，未确定地价的按成本价的１％计收。
２、契税。按成交价的２％计征。
３、印花税。按成本价的０.５‰计征。
４、房屋所有权转移登记费。按每证５０元收取。
５、土地使用权登记发证费。按精装本每３５元，简装本每本收１８元收取。
６、买卖手续费。按成本价的０.２５％计收。
（二）转让人
１、营业税。转让人将所购买并居住一年以上的公有住房上市出售，免征营业税（凭当地地税机关免税通知书办理）。转让人将所购买并居住不足一年的公有住房上市出售，按交易成交价减去购入原价后的差额计征。
２、土地增值税免征。
３、个人所得税按成交价减去原规定住房面积标准内的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、个人支付的装修款、缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额的２０％缴纳。
４、印花税。按成交价的０.５‰计征。
５、买卖手续费。按成交价０.２５％计收。
　　第十六条 已购公有住房上市出售，转让人应当缴纳所得收益。所得收益依据已购公有住房首次上市出售获得的价款扣除原规定住房面积标准内价款（以政府公布的当年经济适用房价为标准）、原支付的超过住房面积标准的房价款、个人支付的装修款和有关税费后的净收益，按照下列规定比例缴纳：
（一）成交价低于政府公布的当年经济适用房价格（含本数）的，不缴纳所得收益。
（二）成交价高于政府公布的当年经济适用住房价格以上的部分，收益８０％归转让人，２０％缴纳所得收益；超过住房面积标准的净收益全额缴纳所得收益。
　　第十七条 已购经济适用住房上市出售的，不需缴纳所得收益。
　　第十八条 已购公有住房和经济适用住房的原土地使用权以行政划拨方式取得的，受让人按照规定向土地管理部门缴纳土地出让金；原土地使用权以出让方式取得的，受让人按照规定向土地管理部门缴纳相当于土地出让金的价款。土地出让金按规定金额上交财政。相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房原产权单位属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的５０％上交财政，５０％返还事业单位；属自收自支事业、企业单位的，全额返还单位。
　　上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按照已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。
　　第十九条 以标准价购买的部分产权公有住房上市出售的，可以按照上市出售时政府规定的房改政策补足房款，取得全部产权后再上市出售。
　　以标准价购买的部分产权公有住房也可以直接上市出售。在同等条件下，原售单位有优先购买权，原售房单位已撤销的，政府房地产管理部门有优先购买权。直接上市出售的在扣除按照本办法第十五条、第十六条规定交纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款、有关税费和所得收益后的净收益，由职工与原产权单位按照产权比例分成。原产权单位的已撤销的，其应得部分由房地产市场管理机构代收后，纳入地方住房基金专户管理。
第二十条 已购公有住房和经济适用住房相互交换或已购公有住房和经济适用住房与其他住房交换的土地出让金、营业税、土地增值税、个人所得税、印花税、房屋所有权转移登记费按本办法第十五条规定缴纳。所得收益、契税、房屋买卖手续费按下列规定缴纳：
　　（一）所得收益。由换出房屋价值高的一方缴纳，即按其房屋价值作为售房款应缴纳的所得收益乘以交换双房屋价值差额与其房屋价值的比例缴纳。
（二）契税。由换出房屋价值低的一方暂按房屋价值差额的２％缴纳。
（三）房屋买卖手续费。价值相等部分按价值相等部分之和的０.５％缴纳， 差额部分按差额的２％缴纳，由交换双方各负担一半。
　　第二十一条 鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已经按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭又按照市场价购买住房的，视同房屋产权交换。新的房款大于或等于首次上市出售房款的，免交或全部退还已交的所得收益，新购房款小于首次上市出售的，按照新购房款占首次上市出售房的，按照新购房款的占首次上市出售房款的比例减免或者退还已交的所得收益。
　　　　　　　　　第五章 罚则
　　第二十二条 房产、财政、土地和税务管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　　　　　　　　第六条 附则
　　第二十三条 符合上市出售条件的已购公有住房和经济适用住房，原产权单位不得以任何理由阻止出售。
　　第二十四条 本办法由市政府法制局会同市房地产管理局负责解释。
　　第二十五条 本办法自公布之日起施行。

汇编作品的创作特征

戴建志　夏　辉

　　世界版权组织编著的《知识产权纵横谈》认为，版权所保护的不是思想本身，而是思想的表现形式。汇编作品的编排形式的独创性(originality）是其受法律保护的根据。图书汇编作品独创性多表现在三个方面。一个是选择原作品角度，一个是对原有作品的编排，一个是使用原作品与创作的相结合。尤其前两个方面是相互交叉的，多同时反映在一部成功的汇编作品中。而第三个方面的创作部分的多少，有时决定了该书归属的性质。多则为著述，少则为汇编。多和少的程度也无标准，故实际中不易掌握，完全根据该书的情况而定。
　　编辑报刊汇编作品其主要工作程序，有人概括为“六艺”，即选题、组稿、加工、成篇发稿、校对和复印。而编辑人员的创作活动并不是体现在对某一篇作品的编辑上，从整部汇编作品看，其创作活动主要表现在三个方面：一个是对整部作品的组织、策划，从而按要求选择作品；一个是为汇编作品而产生的演绎性成果；一个是对整部作品的版面装帧设计。编辑人员的三种劳动，对于汇编作品的产生起着十分重要的作用，并且表现出与其他作品不同的创作方式的特征。
按特定标准选择作品
　　由于汇编作品是多个独立作品组成，故汇编者对独立作品的取舍关系到整部汇编作品的特点及其质量。在此，汇编者无一例外地要制定汇编的标准，选择作品的条件。如果说：汇编作品因其具有独创性受著作权法保护，那么这个独创性就体现在这里。
　　在报刊编辑中，要通过编辑人员对稿件的筛选，使符合编辑方针和要求的稿件，反映到汇编作品中，成为编辑人整体构思的一部分。编辑采用什么样的文章，才能给读者有交往的启示，这需要编者的创造力和智慧。《编辑之友》的主编孙秀认为，编刊先要选稿，选稿不外乎看内容也看形式，具体点就是论述什么题目和论述得如何。孙将有八股气的稿件分为四类：一曰题大面宽的综览型，因题目很大，只得分点论述，结果面面俱到，套话连篇。二曰稿件内容的通用型，此种文章根据需要，稍作词语改动，便可成为新的一篇。三曰观点后挂例证型，全文支持每个观点的不是分析论证，而是一个个例证。四曰缺少作者见解的讲义型，该文论述有据，旁证博引，可惜没有灵魂。《当代》是中国文学杂志“四大名旦”之一，发行量超过10万册，许多著名作家是这里的固定作者。但是他们坚持办刊宗旨，维护刊物风格，对名作家也不是迁就的，也有退稿的情况。副主编江兆骞认为，不能以牺牲自己刊物的风格去迎合作家。
　　选编即寓批评。这时中国自古就有的一种文学批评的方法。在这里应该说：“选编即寓品评”。选择的标准决定选编的内容。
　　文摘报刊的内容，基本上是编辑从各出版的报刊中二次甚至三次选摘下来的。登出的文章很多，为什么编辑偏要选择这一篇而不是那一篇，其中反映出编辑部的办刊宗旨，也反映出编辑者的思想倾向，并由此引导读者，在政治观念、社会舆论和审美情趣等方面施以影响。
　　现权威语言辞书有《现代汉语词典》、《汉语大字典》、《汉语大词典》。辞书是对社会现有语言文词知识的汇集，其表现内容一般是固定的、辞目、注音、释义和书例通常构成辞书的基本框架。而且辞书编篡有一定的规则，如确定辞目的客观性、稳定性。我国经济学界著名教授陈岱孙主编的《市场经济百科全书》，是一部以市场经济理论和实际运作规范为内容的、具有全面、准确特点的辞书。其编辑标准是凡入选的辞条和辞条释文，都是在普遍意义上或一国特殊意义上，较为成熟的、为人所公认的，并力图准确地回答“是什么”，不涉及伦理和价值性的判断。
　　汇编者可以选择的汇编对象是广泛的，这是由我国著作权法所保护的表现为一定客观形式的作品的广泛性决定的。但是著作权法第5条也指出了不适用法律的对象，主要有三大类：(1)法律、法规，国家机关的决议、决定、命令和其他具有立法、行政、司法性质的文件及其官方正式译文；(2)时事新闻；(3)历法、数表、通用表格和公式。
　　1990年国务院颁布《法规汇编编辑出版管理规定》，对汇编法规作了专门的限制。所谓法规汇编，是指将依照法律程序发布的法律、行政法规、国务院部门规章、地方性法规和地方政府规章，按照一定的顺序或者分类汇编成册的公开出版物。该规定指出法规汇编的正式版本，必须是有权编辑的部门，例如法律汇编由全国人大常委会法制工作委员会编辑，行政法法规由国务院法制局编辑。
　　那么，汇集不受著作权法保护的作品所形成的新的汇编作品是否享有著作权?应该说，汇编什么作品不是汇编作品享有著作权的标准，应根据具体情况而定，即主要看汇编作品有无独创性。如梁书文主编的《损害赔偿法律手册》(人民法院出版社出版)则应享有著作权。因为损害赔偿法并不是一个独立的法律部门，该项内容散见于我国的各种部门法中，民法、经济法、刑法和行政法，以及最高人民法院的司法解释都涉及了损害赔偿问题，而编者借鉴国内损害赔偿法的最新研究成果，从这些卷帙浩繁的规定中摘选出来，并加以整理编篡而形成汇编作品，首次完整地展现我国损害赔偿法的全貌。所以说，汇编该书具有创作性质，应享有著作权。
　　历法、数表等是具有常识性的作品，为公从所知，故不作为法律保护对象。但是通过随之以使用性汇编此类作品，则可获得著作权。如编写工具书是一项繁难琐细又难见个人学术的工作，正如史学大师陈垣所说：“兹事甚细，智者不为”，许多学者不屑顾之，但陈先生认为，如此“终不能得其用。”于是他拔冗力行，编制了《中西回史日历》和《二十史朔闰表》。这种工具书是对日历数字的编排，但由于具有独创性，其著作权受法律保护。当然，即使汇编受著作权法保护的作品，如果没有创造性，同样不具汇编作品的著作权。
　　在构成丛书的每一部都是独立的作品，即大汇编方法中，汇编者的创作性主要表现在对丛书的策划以及选择作品的方法上。为庆祝中华人民共和国成立50周年，中宣部等6个部门联合组织编选出版的《新中国舞台应是艺术精品选》系列光盘是一套大型音像作品。这套光盘共1153张，作品涉及七个艺术门类。据悉，这套光盘是按照导向性、代表性、群众性、民族性、时代性的原则，经各方面文艺家、评论家、学者、出版专家和各界群众代表，广泛深入的论证，历时两年编选出版的。
　　汇编作品的选题应具有时代特色，追求出新、独特。一个好的选题的提出，并不是汇编者一拍脑袋就出来的。而是要经过感性的积累，要注意调查研究，要了解市场，在此基础上，通过理性的归纳，去伪存真，确定具有新意，富于市场活力的选题。出新是时势的要求。
编辑创作的两重性
　　为了使读者更好地理解所刊登出来的文学，报刊编辑人员往往要做大量的劳动，这种劳动的性质属于智力活动，与一般的劳务性工作不同。例如，在报刊编辑中，编辑人对社会发生的事件，出现的问题，以及对所刊登的文章，常常作直接的发言，其表现形式就是通过讨论、评论、短评和编者按来阐述报刊的观点，启发读者作进一步的深思。这些评论最能体现报刊社的政治倾向和政策水平，这是一种直接的创作活动，人们称之为报刊的灵魂。如果说，时事新闻不受著作权法保护，无论如何使用，都不存在侵权的问题，那么在新闻报道中，所融入的撰写者的评论则是著作权法保护的对象，故在使用这一作品时应尊重作者的权利。
　　在我国的经史子集中，保留着前人的论、序、补注和疏注等，再如现在的绪论、序、注、跋和编者按等等，其价值有时绝不亚于作品本身，是汇编作品不可缺少的部分。北京大学古文献研究所编篡的《全宋诗》辑录两宋期间8900余家诗人的诗作，是《全唐诗》的4倍，全套共72册，是研究中国诗歌史，全面、准确了解宋代思想和文化的重要资料。据专家指出，这部《全宋诗》有四个特点：搜集作品全面；甄辨鉴别严格；对校比勘严谨；附加诗人小传。编篡者的创作性劳动在此可见。如附加诗人小传，需要撰写者广泛搜集史料，并辨其正误。北京大学袁行霈教授指出：“《全宋诗》所附作家小传是根据第一手材料撰写而成，其中又有编者的考订，很见功力。凡正史有传者，则略言之：正史无传者，则据有关史料撮述其要，并注明出处。这些小传对文学史研究具有重要的参考价值，两宋诗歌的源流，各种诗派的承传，都可以由此进一步探求而得出贺满的结论。”
　　一、出版说明。一般书籍应加出版说明，编辑为什么要出这本书，其意图和背景要向读者有一个交代。由此就要涉及到对作用的介绍和评价，从而为读者的阅读提供参考。
　　二、内容提要。这是作品内容的速写。编辑必须对作品内容有准确的把握，才能用言简意赅的方式介绍作品。
　　三、文章注释。从注释的来源看，可分作者注释和编辑者注释。这里是指后者。根据汇编作品的不同，文阐注释可采用内注、脚注、边注和文后注。这与读者的阅读习惯有关。比较常见的注释种类有四：对名词、术语、外文及事实的注释；对名词和事实校勘性注释；补充正文内容的注释；评论性注释。在实际的文章注释中，往往混合使用。这种注释是通过采用介绍必须的背景或资料，来帮助读者理解作品的。钱钟书的《宋诗选注》，量部汇编作品，它是钱先生花了两年时间，从成千上万的宋诗中筛选的三百首左右的诗注。由于钱先生学问的博深，使该选注的序言、诗人的简评以及诗的注释极富特色，有仅古今中外、旁引博证，而且议论风生、妙语连珠。
　　
　　(作者单位：最高人民法院、中国政法大学)