商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件

武志国


　　一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件

　　《城市房地产管理法》第二十六规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
　　2000年，《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目，应当进行综合验收。”而后，2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消，因此，该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。

　　现行法律规定的交付使用条件，除上述规定外，还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如：
《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
　　《城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”
　　2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程（包括住宅小区），实行消防备案制度。

　　《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
　　建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（2009年修正）规定：“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。
　　第五条　建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　第七条　工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”

　　因此，商品房竣工经验收合格后即可交付，当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何，房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后，尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件，应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。

　　另外，值得注意的是，并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题，一般是不能拒绝收房的，拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。


　　二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题

　　《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

　　比如，《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定：“对新建住宅实行交付使用许可制度，新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。”
　　《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定，“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的，新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”同时，《天津市商品房管理条例》第十条也规定，“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”。

　　那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的，能否交付使用，如已经交付使用效力如何？存在两种截然相反的观点：只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》（建委予以备案），即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于地方性法规，地方性法规具有地方性，在本辖区内有效，房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于管理性的强制性法规，不是效力性的规定，不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准，并交付了钥匙，即便未取得准许交付使用的证件，房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然，未取得准许交付使用许可证，不排除被给予行政处罚的可能。


武志国 woo_eye@qq.com
北京市人民政府


第 162 号




《北京市道路交通安全防范责任制管理办法》已经2005年10月25日市人民政府第44次常务会议审议通过，现予公布，自2006年1月1日起施行。




市长


二〇〇五年十一月十一日


北京市道路交通安全防范责任制管理办法

第一条 为了落实道路交通安全防范责任制（以下简称安全责任制），预防道路交通事故，根据《北京市实施〈中华人民共和国道路交通安全法〉办法》，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的机关、部队、企业、事业单位、社会团体以及其他组织(以下统称单位)，应当遵守本办法。
第三条 本市各级人民政府负责安全责任制的组织实施。
市人民政府根据道路交通安全情况，制定交通事故防范对策，对国家下达的道路交通事故控制指标进行分解，明确责任，实行目标管理。
区、县人民政府根据市人民政府制定的交通事故防范对策和下达的道路交通事故控制指标，制定实施方案，落实安全责任。
第四条 本市各级人民政府的交通安全委员会是同级人民政府实施安全责任制的组织协调机构，应当履行下列职责：
（一）根据本级人民政府的决定和部署，指导、协调、督促安全责任制的落实；
（二）通报交通安全情况，督促单位落实防范措施，消除安全隐患；
（三）组织宣传道路交通安全法律、法规、规章，开展交通安全公益活动；
（四）开展调查研究，总结推广交通安全防范的工作经验；
（五）组织安全责任制目标管理考核、评定。
中央在京机关、驻京军事机关以及本市各系统的交通安全委员会，负责督促本系统所属单位实施安全责任制。
第五条 市和区、县公安机关交通管理部门对安全责任制的落实，依法履行下列监督管理职责：
（一）对安全责任制的执行情况进行监督检查；
（二）对不履行安全责任制的行为予以处理；
（三）对道路安全事故负有责任的单位负责人，提出责任追究意见。
第六条 市和区、县人民政府各部门，应当按照职责分工，履行道路交通安全防范责任，并督促本系统所属单位落实安全责任制。
第七条 每年四月份的第二个星期六为本市道路交通安全宣传日。
本市支持和鼓励单位或者个人开展道路交通安全公益活动，提供志愿服务。对做出突出贡献的单位或者个人，授予荣誉称号。
第八条 单位应当落实安全责任制，确定本单位交通安全管理的责任部门，设置专职或者兼职交通安全管理人员，并向当地交通安全委员会备案。
第九条 单位履行安全责任制，应当遵守下列规定：
（一）宣传、贯彻道路交通安全法律、法规、规章，教育所属人员遵守道路交通安全法律、法规、规章；
（二）制定交通安全目标和交通安全工作方案，建立培训和考核评比制度；
（三）建立和落实所属机动车的使用、保养、维修、检查制度，保持车辆符合国家安全技术标准；
（四）建立所属人员的机动车及其驾驶人登记制度；
（五）接受当地交通安全委员会和公安机关交通管理部门的监督检查，对存在的交通安全隐患，及时改正。
第十条 专业运输单位和其他拥有专用运输车辆的生产经营单位，除遵守本办法第九条的规定外，还应当遵守下列规定：
（一）录用机动车驾驶人时，进行资质审核，对不符合国家和本市规定的机动车驾驶人，不得录用；
（二）对录用后的机动车驾驶人，发生致人死亡事故负同等以上责任或者致人重伤事故负主要以上责任的，三年内不得安排驾驶专业运输车辆；
（三）机动车驾驶人被录用后，累积记分满12分的，一年内不得安排驾驶专业运输车辆；
（四）对录用的机动车驾驶人进行道路交通安全培训、考核，建立档案，并向当地公安机关交通管理部门备案；
（五）对录用的持有非本市机动车驾驶证的机动车驾驶人，进行本市道路交通状况、道路通行条件、道路通行规定等知识的培训、考核；
（六）掌握机动车驾驶人的交通违法信息，对有违法行为的机动车驾驶人进行专项教育、培训；
（七）建立机动车行驶信息档案，定期对安装的行驶记录仪记载的行驶状态信息进行检查和分析，落实防范措施。
第十一条 学校除遵守本办法第九条的规定外，还应当遵守下列规定：
（一）将交通安全教育纳入学校的教育内容，定期进行交通安全专题教育；
（二）中、小学校将学生遵守道路交通安全法律、法规、规章的情况，纳入学生的综合评定；
（三）将学校自备或者租用接送学生的机动车纳入本单位安全责任制管理；
（四）小学校按照规定落实小黄帽路队制。
第十二条 市和区、县人民政府以及各系统实行道路交通安全年度考核评比制度，对成绩突出的单位和个人予以表彰、奖励，对安全责任制落实不力的予以通报批评。
第十三条 市公安机关交通管理部门对单位实行道路交通安全信息记录制度。
对单位车辆、人员的道路交通安全违法行为超过控制指标、发生负同等以上责任的致人死亡交通事故、交通事故超过控制指标等信息，市公安机关交通管理部门予以记录，并可以在媒体上公布。
第十四条 单位未履行道路交通安全防范责任制度的，由公安机关交通管理部门责令限期改正；逾期不改正的，禁止其机动车上道路行驶。
第十五条 本办法自2006年1月1日起施行。1990年6月16日北京市人民政府第17号令发布的《北京市交通安全责任制暂行规定》同时废止。